כלכלה
קמפיין בחירות של הנדל"ן? הפייק של יועצו הכלכלי של נתניהו על מחירי הדירות
החלטת הצוות בראשות פרופ' אבי שמחון לאסור על הבנקים להתערב במחירי הדירות אחרי החתימה על הסכם המימון, נשמעת על פניו כמו בשורה צרכנית: מעתה, היזם יוכל להוריד מחירים מבלי שהבנק יעמוד לו על הראש. הידד. אבל המציאות, מה לעשות, קצת מורכבת יותר.
נכון להיום, בנק שמלווה יזם דורש "דוח אפס" – מסמך שמציג את התוכנית הכלכלית של הפרויקט וכולל תחזית הוצאות, קצב מכירת הדירות, רווחיות וכמובן – גם את מחירי הדירות הצפויים. אם יזם רוצה לשנות את המחירים, עליו לעדכן את הבנק – ולעיתים גם את תנאי ההלוואה, שכן שינוי במחיר משפיע על יחס המינוף ועל סיכון האשראי.
המהלך של שמחון מבקש להפריד בין השיקולים העסקיים של היזם לבין שיקולי המימון של הבנק. אבל זו הפרדה מלאכותית. כי ברגע שהבנק נותן כסף, הוא שותף לסיכון. ואם מחיר המכירה הסופי יהיה שונה ממה שהופיע בדוח האפס – זה משנה את התמונה. זו לא "התערבות במחירים", אלא ניהול סיכון לגיטימי. ממש כמו כל משקיע פרטי שדורש לשבת בבורד כדי לוודא שהכסף שלו לא מתבזבז.
בנקים הם לא עמותות ללא מטרות רווח, ורגולציה שרק מנסה "להנדס" את השוק מבלי לשנות את התמריצים הכלכליים שגורמים לבנקים להתנהג כמו שהם מתנהגים, עלולה לעשות יותר נזק מהבעיה המקורית שהיא באה לתקן.
הרי הסיכון הפיננסי לא נעלם רק כי הנחיה של המועצה הלאומית לכלכלה או הוראה של בנק ישראל, והבנקים פשוט יצטרכו לתמחר אותו בתוך עלויות המימון: הם יעלו ריביות, יצמצמו הלוואות ויבררו כל פרויקט ויזם בפינצטה. או בקיצור – פחות פרויקטים שיצאו לפועל מצד אחד, ועלויות מימון גבוהות יותר לפרויקטים חדשים מהצד השני. לא בדיוק מתכון קלאסי לירידת מחירים.
גם נגיד בנק ישראל אמר דברים ברוח דומה, ולטענת הבנק שהובאה בכלכליסט מהלך כזה "עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקר את מחיר האשראי, לצמצם את היצע הדיור וגם לייקר את המשכנתאות לרוכשי דירות על הנייר". גם שמחון עצמו בוודאי יודע שמדובר ב"שינוי קוסמטי בלבד" כדברי הפיקוח על הבנקים, כי הרי אף רגולטור לא יכול להכריח בנק לממן פרויקט שהוא לא מאמין בו, אז נשאלת השאלה מה המטרה של המהלך?
בשביל לענות על השאלה הזו צריך לקחת רגע צעד אחורה, ולהבין מה מניע כל אחד מהשחקנים בשוק. הרי אם למכור את הדירה בזול זה עדיין משתלם מבחינת היזם, או לפחות מצמצם את ההפסד שלו, למה שלבנק תהיה בעיה עם זה? הוא את הנתח שלו יקבל. הנקודה היא שהיזם מסתכל על רווחיות רק של פרויקט ספציפי, בעוד הבנק מסתכל על רווחיות של פורטפוליו שלם של פרויקטים, ושוקל את הסיכון הכולל בהתאם.
ההנחיה החדשה של שמחון מסתכלת מנקודת המבט של היזם הבודד. הוא בונה על כל אותם הקבלנים שכבר לקחו מימון זול בעבר, ויכולים להרשות לעצמם עכשיו למכור בזול בלי להפסיד. הם יקחו את הכסף וילכו, ובשוק תירשם ירידת מחירים נקודתית. המטרה הושגה.
אבל אותם יזמים גם ישאירו מאחוריהם שוק מרוסק. שוק שבו יזמים שלקחו מימון בתנאים פחות טובים נאלצים גם הם להוריד מחיר ולמכור בהפסד – ואולי גם לא להחזיר את כל ההלוואות שלהם לבנקים. שוק שבו יזמים חדשים לא מצליחים לגייס מימון מהבנקים שנכוו ברותחים, ועל המעט שכן הם משלמים בריבית בריבית את מחיר הסיכון שעלה – וכמובן מגלגלים את זה על הצרכנים. שוק שבו הבנקים, שהפסידו על ההלוואות הקודמות, מתמחרים את ההפסד הזה בסיבובים הבאים – כלומר על חשבון הדור הבא של רוכשי הדירות.
ההנחיה החדשה לא פותרת את בעיית המחירים של אתמול, היא פשוט נשמעת טוב בקמפיין הבחירות של ההווה ומגלגלת את הבעיה אל הצרכנים של מחר.
הבורסה בתל אביב ננעלת היום (ראשון) במגמה חיובית עם מדד תל אביב 35 שנצבע ירוק ועלה 0.6%, ומדד ת"א 125 שטיפס ב-0.42%. את הירידה הבולטת ביותר רשמה חברת הבניה אאורה שצללה בכשישה אחוזים, ואת העלייה הבולטת ביותר רשמה חברת ישרוטל שטיפסה בכשישה אחוזים.
שני דוחות כספיים שפורסמו היום מדגימים את המתח שבין גידול בהכנסות לבין שחיקה ברווחיות. שטראוס גרופ הציגה קפיצה דו־ספרתית במחזור המכירות ל־3.07 מיליארד שקל ברבעון השני, בעיקר בזכות פעילות הקפה הבינלאומית, אך בשורה התחתונה הרווח הנקי נשחק ל־80 מיליון שקל בלבד – ירידה של 2% ברבעון ו־37% בחציון – בשל עלייה בהוצאות המימון והמס.
ישראייר גרופ, מצידה, רשמה מחזור שיא של 137 מיליון דולר ועלייה חדה במספר הנוסעים, אך מבצע "כלביא" לצד הוצאות מימון והשקעות כבדות דחפו אותה להפסד נקי של 10.4 מיליון דולר, לעומת רווח בשנה שעברה. שני המקרים משקפים היטב את האתגר של חברות הצומחות בהכנסות בקצב מהיר אך מתקשות לתרגם זאת לשורת רווח, בין אם בשל תנודתיות חיצונית ובין אם בגלל עלויות פנימיות כבדות.
המגמה החיובית של היום מגיעה בהמשך למגמה בה נסגרה הבורסה בשבוע שעבר, עם מדד תל אביב 35 שעלה ב־1.06%, ומדד תל אביב 125 שטיפס ב־1.05% – כשמדד הביטוח זינק ב־7.5% וקיזז את הירידות במדדי הבנקים והנדל"ן, שירדו ב־0.5% וב־0.1% בהתאמה.
ומה קרה מעבר לים? בארצות הברית השווקים נצבעו בירוק בשבוע שעבר, עם עליות מתונות בשניים מתוך שלושת המדדים המרכזיים: מדד S&P 500 עלה ב־0.27%, מדד דאו ג׳ונס התחזק ב־1.53%, ואילו הנאסד״ק דווקא ירד ב־0.58%. השקל, בתורו, נחלש מול הדולר, ועמד ביום חמישי האחרון על 3.419 – ירידה של 0.99% מיום חמישי שלפניו.
השוק האירופי נסחר גם הוא במגמה חיובית בשבוע החולף: מדד EURO STOXX 50 הכלל־אירופאי עלה ב־0.73%, מדד FTSE 100 הבריטי זינק ב־2.00%, מדד CAC 40 הצרפתי עלה ב־0.58%, ומדד DAX הגרמני כמעט לא זז – עם עלייה מזערית של 0.02%. לעומת זאת, מדד ניקיי היפני נחלש ב־1.72% במהלך השבוע. בגזרת המט"ח, השקל נחלש מול כל המטבעות המרכזיים: ב־0.66% מול האירו, ב־0.09% מול הליש"ט, וב־0.10% מול הין היפני.
אפשרויות חדשות לעריכת תמונות – ובחינם: אפליקציית הבינה המלאכותית ג׳מיני של גוגל מוסיפה אפשרויות עריכה מתקדמות לתמונות. בין היתר אפשר עתה לשנות לדמויות תלבושות ורקעים וגם לאחד דמויות מתמונות שונות לתמונה אחת מבלי שהפנים משתנות כפי שמתרחש במודלי בינה מלאכותית.
בגוגל מסבירים כי אחת הבעיות בעריכת תמונות באמצעות בינה מלאכותית היא שחזרות לא עקביות של דמויות, תופעה שעלולה לגרום לכך שהתמונה הסופית לא תיראה טבעית. החידוש בג׳מיני מבקש לתת מענה לנושא הזה, כך שגם אם מוסיפים אלמנטים חדשים, הדמות המקורית נותרת זהה במראה ובמאפיינים.
באמצעות הכלי החדש ניתן להעלות תמונה קיימת ולבקש לבצע בה שינוי, החל מהחלפת רקע ועד הוספת אביזרים או פרטי לבוש. בנוסף, ניתן לשלב מספר תמונות שונות ליצירת סצנה אחת, לדוגמה חיבור תמונה של אדם עם תמונה של חיית מחמד כך שייראו יחד באותה סיטואציה.
יכולת נוספת היא עריכה רב־שלבית: משתמש יכול להתחיל בתמונה של חדר ריק, לשנות את צבע הקירות, להוסיף רהיטים, ובהמשך להמשיך לערוך חלקים נוספים באותה סצנה.
האפליקציה מציעה גם אפשרות לשילוב עיצובים וסגנונות: לדוגמה שימוש במרקם של פרח ליצירת פריט לבוש, או החלת דוגמה מתמונה אחת על אובייקט בתמונה אחרת. מעבר לעריכה הסטטית, ניתן להעלות מחדש את התמונה שעברה שינוי ולבקש מג׳מיני להפוך אותה לסרטון קצר, כך שהתוצאה תהפוך דינמית.
העדכון הנוכחי מצטרף לכלי העריכה שהושקו באפליקציה מוקדם יותר השנה. בגוגל מציינים כי הפיתוח נשען על משוב שהתקבל ממשתמשים, במטרה לשפר את חוויית העריכה ולפשט את התהליך כך שלא ידרוש ידע מקצועי מוקדם.
ג׳מיני ממשיכה בכך להתחרות באפליקציות עריכה פופולריות אחרות, כשהיתרון המשמעותי הוא שילוב טכנולוגיות בינה מלאכותית מתקדמות בממשק פשוט לשימוש, עם אופציות רבות לעריכת התמונה, ללא עיוות או שינוי של פני הדמויות.
