נתוני הנדל"ן של ישראל חושפים: זו מזמן לא התקררות – זה צונאמי

אחרי שבתחילת השבוע פרסמנו פה את הנתונים שאסף הכלכלן הראשי במשרד האוצר על  כך ששוק הנדל"ן ממשיך להתקרר גם ברבעון השני של 2025, היום (חמישי) פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עוד נתונים, על עסקאות נדל"ן באפריל עד יוני והבהירה שזו כבר מזמן לא התקררות – זה צינון קשה.

נזכיר שעל פי הכלכלן הראשי בחודש יוני השנה נרשמה בלימה חדה בשוק הנדל"ן, כאשר לפי נתוני משרד האוצר נמכרו 5,844 דירות בלבד – ירידה של כמעט שליש בהשוואה ליוני אשתקד. בשוק החופשי, ללא סבסוד ממשלתי, נסגרו רק 5,331 עסקאות, ירידה של 29% לעומת השנה הקודמת ו־12% לעומת חודש מאי. הפגיעה המשמעותית ביותר נרשמה במכירות הקבלנים, שצנחו ב־46% לכ־1,954 דירות בלבד, ובחישוב ללא סבסוד ממשלתי מדובר בקריסה של 50% ל־1,441 דירות. הפגיעה בולטת במיוחד באזור תל אביב, שם נמכרו בחודש יוני 137 דירות חדשות בלבד. 

ניתן לייחס כמובן חלק מהירידה החדה במכירות בחודש יוני להשפעה של מלחמת "עם כלביא", עם זאת השפעה כזו אמורה להשפיע בצורה זהה על דירות הקבלן ודירות יד שנייה, בעוד שבפועל אנו רואים שמכירות יד שניה ירדו בצורה מתונה יותר מאשר הירידה במכירות הקבלנים. כלומר, קיימים גורמים נוספים בשוק, מעבר למלחמה, שמובילים למגמת ירידה זו.

כעת, הלמ"ס כאמור מפרסם עוד נתונים שמספקים תמונה רחבה ומדויקת יותר על ממדי ההאטה, בפריסה גאוגרפית ובפילוח מלאי. ברבעון השני של 2025 נמכרו כ־19,900 דירות בלבד – ירידה של 19% מהרבעון הראשון ושל למעלה מ־20% מהתקופה המקבילה אשתקד. בשוק הדירות החדשות נרשמה ירידה של 24% לעומת תחילת השנה, בעוד שבשוק היד השנייה נרשמה ירידה מתונה יותר של 16%. 

המגמה, שהחלה להתהפך בקיץ שעבר, נמשכת בעקביות: מיולי 2024 ועד יוני 2025 ירד מספר העסקאות הכולל בקצב ממוצע של 2.3% בחודש, ובשוק הדירות החדשות הקצב הגיע ל־3.8%. הנתונים מצביעים גם על הצטברות חריגה במלאי הדירות הבלתי־מכורות, שהגיע לשיא של כ־81,360 יחידות – עלייה שנתית של יותר מ-20% – כאשר מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה (חודשי היצע) מוערך על ידי הלמ"ס ב-35 חודשים.

כשליש מהמלאי מרוכז במחוז תל אביב, ואחריו מחוז המרכז עם כ־24%. בערים הגדולות מובילה תל אביב־יפו עם כ־10,200 דירות ממתינות למכירה, ואחריה ירושלים עם כ־7,700. גם בערים בינוניות מחוץ למוקדי הביקוש המסורתיים, כמו לוד ובאר יעקב, ההיצע חוצה את רף 2,200 דירות בכל אחת. ואפילו בערים קטנות יחסית בפריפריה כמו נתיבות, אופקים וקריית ביאליק, כבר ניתן למצוא יותר מאלף דירות חדשות מקבלן שממתינות לקונים – אך מסתמן שאלו מסרבים להגיע.

ההצטברות הזו של המלאי על מדפי הקבלנים לצד הירידה החדה בביקושים שאנחנו רואים בשנה האחרונה משרטטת תמונה של שוק נדל"ן קיפאון עמוק, וכעת, כשהנתונים נחשפים, ניתן בהחלט לקוות שזה יחריף את הלחץ על המחירים כלפי מטה כבר בחודשים הקרובים.