מקדונלד'ס מרוויחה יותר מהשכרת נכסים מאשר מהמבורגרים

רשת מקדונלד'ס מוכרת ברחבי העולם בזכות ההמבורגרים, הצ'יפס והנאגטס, אך דווקא תחום שונה לחלוטין הוא זה שמניב לה את הרווחים הגדולים באמת – נדל"ן.

כבר בשנות ה־50 הבין הארי סונבורן, מי שהיה אז מנכ"ל מקדונלד'ס בארצות הברית, כי הפוטנציאל האמיתי של החברה טמון לא רק בבשר אלא בבטון – כלומר, בבעלות על נכסים. מאז, בנתה החברה מודל עסקי שמבוסס על רכישת קרקעות, הקמת מסעדות והשכרתן חזרה לזכיינים, לעיתים במחיר גבוה.

עם יותר מ־40 אלף סניפים ברחבי העולם, מהם מעל 200 בישראל, מקדונלד'ס מוכרת מדי שנה יותר משני מיליארד המבורגרים. עם זאת, כ־80% מהסניפים של מקדונלד'ס נמצאים כיום בבעלות החברה מבחינת נדל"ן – נתון חריג בקרב רשתות מזון מהיר.

לפי הדוחות הרשמיים של החברה, יותר מ־40% מהכנסותיה בשנת 2023, סכום של כ־10 מיליארד דולר, הגיעו מדמי שכירות ותשלומי זיכיון. מדובר בהכנסות סדירות, ניתנות לחיזוי ואינן תלויות בהצלחת כל סניף באופן ישיר. שאר ההכנסות נובעות ממכירות ישירות, חנויות בבעלות מלאה ופעילויות רישוי.

המודל ברור: רוב סניפי מקדונלד'ס בעולם מנוהלים בידי זכיינים, אך החברה שומרת לעצמה את הבעלות על הנכסים ואת השליטה המלאה במותג. הזכיינים משלמים גם דמי זיכיון וגם שכירות חודשית, ולעיתים גם כאשר ההכנסות אינן גבוהות. במקרה שסניף מסוים אינו רווחי, החברה יכולה למכור את הנכס ולעבור הלאה – לעיתים תוך רווח נדל"ני נאה.

לפי מומחים, מקדונלד'ס מצליחה להניב באמצעות מודל זה הכנסות קבועות של כ־7 מיליארד דולר בשנה מהשכרת הנכסים בלבד,  ללא צורך בהשקעה תפעולית ישירה או כוח אדם מקומי.

האנליסט והמשקיע יונתן נוישלר התייחס לכך לאחרונה בראיון לערוץ היוטיוב "René will Rendite" והסביר כי מבנה הפעילות של מקדונלד'ס הופך אותה לנכס השקעה כמעט סולידי. לדבריו, חלק מהמשקיעים תופסים כיום את החברה כחברת נדל"ן עם זרוע של מזון מהיר –  ולא להיפך – והשינוי בתפיסה הזו משפיע גם על אופן תמחור המניה בבורסה. נוישלר ציין כי דווקא ההכנסות משכירות הן הרווחיות ביותר, משום שאינן דורשות תפעול, כוח אדם או ניהול שוטף.

מקדונלד'ס בישראל: המרוץ על הזיכיון החדש

מקדונלד'ס פועלת בישראל מאז 1993, ובמשך שנים רבות הייתה מזוהה עם עמרי פדן, מי שהביא את הרשת לארץ והפעיל אותה באמצעות חברת אלוניאל. נכון ל־2024, מקדונלד'ס מחזיקה בכ־60% משוק ההמבורגרים בישראל, ושוויה המקומי מוערך ב־200 עד 300 מיליון דולר.

באפריל 2024 הודיעה החברה העולמית על רכישת הזיכיון הישראלי מידי אלוניאל. אף שלא נמסרה סיבה רשמית למהלך, בענף העריכו כי הוא נבע מהחלטתו של פדן להעניק ארוחות חינם לחיילי צה"ל ולסבסד מחירים במהלך מלחמת "חרבות ברזל". מקדונלד'ס דיווחה ברבעון הרביעי של 2023 על ירידה חדה במכירות במדינות מוסלמיות, ובחלק מהשווקים דווח על ירידה של יותר מ־50%. מנכ"ל הרשת העולמית, כריס קמפצ'ינסקי, הודה כי החברה חווה "השפעה עסקית משמעותית עקב המלחמה".

כעת, לאחר שרכשה את הזיכיון בחזרה, מקדונלד'ס העולמית מחפשת זכיין חדש לפעילות בישראל. לפי הדיווחים, ארבעה שחקנים מרכזיים מתמודדים על הזיכיון: איש העסקים אורי מקס, מייסד רשת מקס סטוק; קבוצת מנהלים מתוך מקדונלד'ס ישראל; קבוצה מהתחום הנדל"ני – שלפי הערכות היא קבוצת עזריאלי, אף שבקבוצה מכחישים זאת; והמתמודד הרביעי והחדש – משה מנו, בעלי מנו ספנות.

מי שיזכה בזיכיון לא יקבל רק רשת מזון עם פריסה רחבה בישראל, אלא גם פורטפוליו נדל"ן משמעותי, עם פוטנציאל הכנסות מהשכרה, זיכיונות והתרחבות נוספת. מדובר לא רק בהזדמנות עסקית – אלא גם במנוף השקעה שמתבסס על מודל מוכח של הצלחה.