ישראל לא תראה אותו דבר: המגדלים החדשים בחסות איראן

בעקבות מתקפת הטילים מאיראן שכוונה לעורף הישראלי, חברת אורבניטופ הכריזה בשבוע שעבר כי אושרה במהירות יוצאת דופן תוכנית פינוי־בינוי בבניין שנפגע ישירות בעיר בני ברק – בתוך פחות מיממה. המהלך, במידה ואכן ייצא לפועל, נחשב לאחד האישורים המהירים בתולדות ההתחדשות העירונית בישראל.  

לפי חברת אורבניטופ, מדובר בבניין ישן ברחוב המכבים 68 בעיר, בו התגוררו 24 משפחות בדירות ללא מיגון. הבניין נפגע קשות מטיל והוגדר כבלתי ראוי למגורים. בעקבות הפגיעה, התכנסה הוועדה באופן מידי ואישרה את ההיתר שהמתין קודם לכן לאישור סופי. התוכנית שאושרה כוללת הקמת מבנה חדש בן 84 יחידות דיור עם ממ"דים, מעליות ותשתיות חדישות, וכן תוספות ציבוריות הכוללות גני ילדים, שטחי מסחר ומבני ציבור.

חברת "אורבניטופ", המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית במגזר החרדי, עומדת מאחורי הפרויקט, והיא זו שיזמה את התוכנית המקורית והייתה בעיצומם של הליכי אישור טרם נפילת הטיל. מנכ"ל החברה, צבי נויגרשל, מסר כי "האירועים האחרונים מדגישים את החשיבות הקריטית של בנייה איכותית ומקצועית עם מיגון ראוי. המהירות שבה קיבלנו את ההיתר היא יוצאת דופן, ומעידה על הדאגה של הרשות המקומית לאזרחים".

בשיחה עם "מעריב" הדגיש נויגרשל כי גם אם יאושר המהלך הסופי במהרה, יידרשו לפחות שישה חודשים עד לתחילת העבודות בפועל. "ייתכן שפיקוד העורף או העירייה יובילו את שלב ההריסה מוקדם יותר, אך בנוגע לתחילת הבנייה עצמה – מדובר בפרק זמן של כחצי שנה להיערכות".

כזכור, דיון חירום שהתקיים ב־18 ביוני בוועדת הפנים של הכנסת העלה את סוגיית הבתים שנהרסו בעקבות מתקפות הטילים ברחבי הארץ – ובמיוחד בבת ים, שם נפגעו כ־75 מבנים, מהם 20 מיועדים להריסה מידית. ראש העיר צביקה ברוט התריע כי "אין שום סיכוי שנצליח לקדם תב"ע בפחות מחמש שנים".

נויגרשל התייחס גם לחשש המוצדק של ראשי הערים: "כדי להתחיל לפעול גם בבניינים אחרים כמו בת ים למשל, צריך לפעול גם בווועדה המקומית וגם במחוזית – אם שתי הוועדות הללו לא יירתמו בכל הכוח – אלו הליכים שלוקחים שנתיים לפחות, אם הם יירתמו בכל הכוח או לחלופין ייתנו כוח לוועדה המקומית להחליט, זה יקצר את זה לשנה, עדיין מדובר בתהליכים מאוד מורכבים".

אחת מהבעיות שעלו בדיונים נוגעת להיתכנות הכלכלית של פרויקטים כאלה. לדברי נויגרשל, לבניינים שנפגעו אין כדאיות כלכלית עצמאית, בשל שטחם הקטן וריבוי הדירות – מצב תכנוני אופייני בבני ברק. לפיכך, הציעו שמס הרכוש, שמיועד לפצות את הדיירים, יוזרם ישירות לקרן ייעודית להתחדשות עירונית שתעביר אותו ליזם. מהלך כזה מחייב שינוי חקיקה או הסדרה משפטית – נושא שנמצא בדיונים עם שר האוצר ושר הפנים.

לפי נויגרשל, "במצב החוקי הנוכחי, אין אפשרות לבנות מחדש את מה שנהרס – לא טכנית ולא כלכלית. בלי מימון ייעודי או הסדרה של קרן משותפת, הפרויקטים האלה לא יתממשו". לדבריו, הבעיה מוחרפת באזורים כמו בני ברק, שם קיימת בנייה לא חוקית בהיקפים גדולים: "הדירה רשומה כ־50 מ"ר, אבל בפועל נבנו בה 90 מ"ר. הפער בין מה שמס רכוש מכיר בו לבין מה שיש בפועל – עצום".

במקרה זה, המשפחות המפונות מבני ברק נחשבות ל"ברות מזל" – לא רק משום שההיתר כבר היה בשלבי אישור והפגיעה האיצה את התהליך, אלא גם כי ההריסה אפשרה "לנקות שולחן" תכנוני מורכב של בנייה לא חוקית, תוספות לא מוסדרות ואי כדאיות כלכלית. זהו מצב ייחודי שלא צפוי להתרחש בערים אחרות, שבהן הבירוקרטיה הכבדה, ההיתכנות הכלכלית, והיעדר תכנון מוקדם – יובילו לשנים של עיכובים.

אך מעבר לכך, ניכרים גם קשיים כלליים בענף הבנייה: מחסור בכוח אדם, התייקרות חומרי גלם ועיכובים בלוגיסטיקה. למרות זאת, הערכת אורבניטופ היא כי אם הכול יתקדם לפי התכנון, הדיירים יוכלו לחזור לדירותיהם בתוך כשנתיים וחצי – זמן שיא במונחי פרויקטים של פינוי־בינוי. בעוד ברשויות אחרות כאמור, חוששים כי ייקח שנים רק לאשר תב"ע.

אלא שכעת, נשאלת השאלה – האם המקרה המדובר יישאר בגדר אירוע חריג וחד־פעמי? בזמן שעשרות אלפי יחידות דיור שנהרסו או נפגעו ברחבי הארץ עדיין ממתינות למענה תכנוני, כלכלי וחוקי שיאפשר את שיקומן, הממשלה ממשיכה להסתפק בהצהרות – אך לא בונה שום תשתית אופרטיבית רחבת היקף שתאפשר את השיקום בזמן סביר.

ברקע הבעיות שהועלו בוועדת החירום, הצעה לפתרון מהיר הועלתה על ידי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שפנה לממשלה ולראשי הערים בקריאה להיעזר במגזר הפרטי. לדבריו, "לא נכון לבנות דירה במקום דירה, אלא לייצר תכנון כוללני שנותן מענה לצרכים של בעלי הדירות, של הרשות המקומית ושל האזור כולו". החברה שבראשותו מציעה ליווי משפטי, תכנוני וקהילתי מיידי, במטרה להתחיל הליך מואץ של תכנון וביצוע.

שמול מציע מודל פעולה הכולל הקמת שולחן עגול עם נציגי הוועדות המקומיות והמחוזיות, פיקוד העורף, הרשות להתחדשות עירונית ונציגי הדיירים. בתוך שבועיים מהדיון ניתן, לדבריו, להוציא היתר חפירה ודיפון, ולאחר חודש להתחיל בעבודות תשתית, אם יאושרו החרגות נדרשות.

בדיון המדובר שנערך בוועדת הפנים בשבוע שעבר, הודיע מנהל תחום נזק ישיר ברשות המסים, משה ראש, כי יועברו מקדמות לרשויות המקומיות עבור שהייה זמנית במלונות ואבטחת מבנים פגועים. בנוסף, מנכ"ל משרד הפנים רונן פרץ עדכן על החלטת ממשלה לפיה כל תושב שביתו נפגע יקבל מענק של 1,500 שקל, ועוד 500 שקל לצרכים אישיים.

יו"ר השלטון המקומי חיים ביבס התריע כי הרשויות המקומיות סופגות הוצאות של כ־15 מיליון שקל ביום מאז תחילת הלחימה. הוא דרש תקצוב מיידי לתגבור כוח האדם בעיריות. לדבריו, "יש כיום כ־5,000 מפונים שצריך לספק להם דיור מיידי".

יו"ר ועדת הפנים, ח"כ יעקב אשר, הודיע כי יקדם חקיקה שתאפשר מודלים של "מיני פינוי־בינוי" לשיקום מתחמים שנהרסו. גם ח"כ פנינה תמנו שטה הצטרפה לדרישה להקים מסלול מהיר לפיצוי מילואימניקים ולדאוג להקפאת משכנתאות לנפגעים.

אך האירועים האחרונים ממחישים כי שיקום מהיר הוא אתגר שהמדינה לא מצליחה לעמוד בו, וכי המדינה מתקשה לתת מענה מהיר לאלפי המפונים. המודל שמובילה עיריית בני ברק עם חברת אורבניטופ עשוי לשמש תקדים למדיניות לאומית שתשלב בין יזמים פרטיים לרשויות מקומיות, עם תמיכה רגולטורית ותכנונית מהמדינה. על רקע מציאות ביטחונית מתוחה, ייתכן כי זו הדרך היחידה להחזיר את הבתים – ואת הביטחון – לתושבים שנפגעו.