זכיתם ב"דירה בהנחה"? אלו הטעויות שעלולות לגרום לכם לאבד אותה

רבים מהזוכים בהגרלות "דירה בהנחה" (התוכנית הממשלתית לסבסוד מחירי הדירות לחסרי דיור, הכוללת גם תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה) חוגגים את הזכייה ובצדק- מדובר בהטבה כספית משמעותית שהמדינה נותנת לחסרי דיור. בפועל, לא מעט מהם מוצאים את עצמם מאבדים את ההזדמנות. הסיבה לכך אינה רק מחסור בהון עצמי, אלא חוסר היערכות מראש, טעויות בהבנת כללי המשחק והחלטות פיננסיות שגויות.

רק לפני כארבעה חודשים הודיע משרד הבנוי והשיכון כי 3,925 זכאים חדשים זכו ב-58 הגרלות, וכי ההרשמה להגרלה הבאה בעיצומה, אך בוועידת הנדל"ן של עיתון משפחה שנערכה בתחילת השבוע (ראשון) אותת שר האוצר בצלאל סמוטריץ' על שינוי כיוון: ״התכנית לא הצליחה להתמודד עם המחירים. בסוף זה היצע וביקוש, הרבה מאד תכנון, שיווקים, תמריצים לראשי ערים ועשינו את זה בקרן ארנונה ובעוד צעדים. בתכניות דירה בהנחה הושקעו כחמישים מיליארד שקל. יכולנו להשקיע את זה בצורה אחרת ולהביא להורדת מחירים בצורה דרסטית. אנחנו חושבים שנכון לעצור את התכנית אבל כרגע אנחנו מאפשרים לתוכניות המוכנות להמשיך עד אוגוסט ולאחר מכן להשאיר את התכנית רק בפריפריה עם עדיפות של 50 אחוז למשרתי מילואים״.

כזכור, בחודש דצמבר 2024 הכריז שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, כי באותה השנה פורסמו מעל ל-20,000 דירות במסגרת תכנית "דירה בהנחה". "אנו פועלים בכל עת לקידום דיור בר-השגה לטובת אזרחי ישראל ומשרתי המילואים. כמו בהגרלות קודמות, ניתן עדיפות של 20% מהדירות לחיילי המילואים, ואנו עם הפנים קדימה להגרלות הבאות בשנת 2025". אך כאמור, בשורה זו לא החזיקה מעמד זמן רב.

התוכנית זכתה לפופולריות גבוהה, עם מיליוני נרשמים, שראו בה הזדמנות נדירה לרכישת דירה בתקופה שבה רכישת נכס הפכה לחלום בלתי מושג עבור רבים. בעידן שבו מחירי הדירות הרקיעו שחקים וההון העצמי הנדרש הפך לבלתי אפשרי עבור זוגות צעירים ומשפחות, התקווה לזכות בהגרלה ולהשיג דירה מסובסדת הייתה – ולעיתים נותרה – הסיכוי היחיד לרכוש קורת גג. עם זאת, לצד הפופולריות הרבה, התוכנית זכתה גם לביקורת על חוסר התאמה ליכולות הכלכליות של חלק מהזוכים, שלעיתים נאלצו לוותר על הזכייה בשל קשיים במימון.

"כעת שהממשלה החליטה להמשיך את התוכנית במתכונת מצומצמת יותר, חשוב מאוד לדייק את התהליך של ההתמודדות בהגרלות ולאחר מכן את תהליך הבחירה", מדגיש ראובן בניסטי, יועץ משכנתאות בכיר, זכיין ברשת "דרכנו לייעוץ משכנתאות". בנוסף, הוא מסביר מהן השגיאות הנפוצות שהזוכים עושים – וכיצד לנהוג נכון כדי להפוך את הזכייה לבית חדש.

"את דרכי המקצועית התחלתי לפני כעשור כאיש מכירות מטעם יזמים שתפקידו להחתים את הזוכים על הדירות שבחרו אבל ראיתי מאות זוגות שמגיעים לתהליך הבחירה מבלי שבחנו את נושא המימון מראש ונאלצו לוותר על הזכייה, אז הבנתי את חשיבותו של יועץ המשכנתא בתהליך והצטרפתי לרשת דרכנו לייעוץ משכנתאות כדי לסייע לאותם זוגות לבצע נכון את כל התהליך", הסביר בניסטי.

הטעויות הנפוצות ביותר שהזכאים עושים

הרשמה להגרלות בפרויקטים שלא מתאימים ליכולתם הכלכלית: טרם ההגרלה משרד הבינוי והשיכון מפרסם את העלות למטר בכל פרויקט ויש זוכים רבים שנרשמים להגרלות באזורים שהעלות למ"ר בהם גבוהה, מבלי לבדוק אם התקציב שלהם מאפשר רכישת דירה באותו אזור. אם במרכז הארץ יש הגרלה והמחיר למטר הוא 15,000 ש"ח לזכאים הם צריכים לקחת בחשבון שדירת 4 חדרים של כ- 100 מ"ר תתחיל ממחיר של 1.5 מיליון ש"ח ( בלי חישוב שטח המחסן והמרפסת) ואם אין להם את הסכום הזה עדיף שיתמודדו מראש בהגרלות בהם המחיר למטר נמוך יותר ולא ימתינו שנתיים-שלוש ליום הבחירה ואז יאלצו לבטל את הזכייה.

מחכים עם בדיקת המימון עד יום בחירת הדירות: מרגע הזכייה בהגרלה חולף זמן רב עד שהיזם מזמין את הזוכים לבחירת הדירות. טעות נפוצה היא שרבים מהזוכים ממתינים לרגע שבו יוזמנו לבחור דירה, ורק אז ניגשים לבדוק את יכולת המימון והמשכנתא. הם בטוחים שהבנק יאשר להם את מה שצריך – כי "אנחנו לקוחות טובים". בפועל, לא פעם מתברר בדיעבד שהם אינם יכולים לגייס את ההון העצמי הנדרש, או שיכולת ההחזר שלהם אינה מספיקה – ואז הם נאלצים לבטל את הזכייה. לכן ההמלצה הראשונה היא לבחון את יכולת המימון של הדירה כבר בעת ההגרלה ואפילו עוד טרם בחירת ההגרלות בהם תרצו להשתתף.

בוחרים דירה לפי החלום – לא לפי היכולת: אחרי ההמתנה הארוכה מרגע הזכייה עד ליום בחירת הדירות הנטייה הרגשית היא לבחור בדירה הגדולה והמרווחת ביותר אולם זאת בחירה שעלולה להיות מסוכנת. למשל, זוג שבוחר דירת 5 חדרים ורק אחרי הבחירה מגלה שהוא לא עומד בדרישות ההון העצמי או ההחזר החודשי ונאלץ לוותר על הדירה או להתחיל לגייס כספים באמצעות הלוואות או משפחה, ייתכן שאם היה נערך מראש היה בוחר בדירה שאותה הוא יכול לממן.

אי הבנה של כללי ההון העצמי – האם באמת נדרש רק 10% הון עצמי ממחיר הדירה? הטעות הרווחת היא ההנחה שבכל עסקת "דירה בהנחה" דרוש רק 10% הון עצמי. אך בפועל, מדובר רק בדירות עד התקרה של מיליון וחצי ש"ח. בכל שקל מעבר לכך – על הזוכה להביא את ההפרש מהכיס. לדוגמה: דירה ב-1.8 מיליון ש"ח דורשת כ-450 אלף ש"ח הון עצמי – ולא 180 אלף.

סימולציות דיגיטליות מבלבלות באתרי הבנקים: יש זוגות שנערכים מראש על ידי שימוש במחשבונים הבנקאיים לחישוב החזר המשכנתא, אולם במחשבונים האלו מוצגים החזרים חודשיים נמוכים במיוחד שלא לוקחים בחשבון שהלוואה נכונה לא צריכה להתייחס להחזר הראשון אלה לעלות ההלוואה כולה. לדוגמא מסלולים עם ריבית קבועה צמודת מדד ומסלולי פריים מציגים ריביות ראשוניות נמוכות, אבל אלו רק מחמיאות לבנק בזמן ההשוואה ופוגעות בלווים, כי ההחזרים ילכו ויעלו ואיתם גם הקרן של ההלוואה ואחרי כמה שנים הלווים יגלו שהם עוד לא התחילו לשלם את ההלוואה והם לא עומדים בתשלומים החודשיים.

חוסכים על ייעוץ מקצועי: חלק מהכשל טמון בכך שהזוכים, רובם צעירים שמעולם לא רכשו דירה או נטלו הלוואה לא לוקחים איש מקצוע מטעמם שיסייע להם בבחירת הדירה ונטילת המשכנתא. אבל אותו ליווי מקצועי הוא זה שעלול להכריע האם יצליחו בסופו של תהליך להיות בעלים של דירה או לא. ובמידה וכן כיצד יעשו זאת נכון ותואם את היכולת והצרכים האמיתיים שלהם .

"אנחנו ברשת "דרכנו לייעוץ משכנתאות", מציעים היום ליווי מובנה לזוכי דירה בהנחה דרך מודל עבודה בשם "שיטת המצפן". מדובר במערך תמיכה שמשלב ייעוץ אנושי, טכנולוגיה מתקדמת ודיווחים שוטפים בזמן אמת. המטרה היא לתת לזוכים את מה שיש ליזמים הגדולים – כוח מקצועי שמוביל אותם בתהליך", מסכם בניסטי.