נדל"ן
העיר חדרה בתנופת בנייה ופיתוח כדי להפוך למוקד מטרופולין מבוקש
מהפכת תכנון ובנייה בהיקף חסר תקדים מתרחשת בימים אלו בחדרה. העיר, שנחשבה עד לא מזמן לעיר אפורה בדרך מחיפה לתל אביב, ומשתרעת על שטח זהה לתל אביב – כ-56 אלף דונם, אבל עם 115 אלף תושבים בלבד – משיקה עשור של התחדשות עירונית מאסיבית, הקמת שכונות חדשות, תחנות רכבת, נתיבי תחבורה ציבורית ופארק תעסוקה מודרני, במטרה להפוך למוקד מטרופוליני בלב המדינה.
לדברי מהנדס העיר, ארז טל, "העיר בת יותר ממאה שנה, אבל הפוטנציאל שלה רק מתחיל להתממש. עם תוספת צפויה של יותר מ-50 אלף יחידות דיור בעשרים השנים הקרובות, חדרה משנה את פניה מהיסוד".
חדרה נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית, בייחוד במרכז העיר ובמערבה, שם מצויים בנייני רכבת ישנים משנות ה-60 וה-70, שנמצאים לדברי המהנדס במצב מזעזע. "מדובר במגה-אירוע שעתיד לשנות את פני העיר", אמר טל. לדבריו, שני פרויקטים כבר קיבלו היתר בנייה והחלו, ארבעה נוספים צפויים להתחיל עד סוף השנה, ופרויקט נוסף יתחיל ב-2026.
רק בשכונת אלי כהן בגבעת אולגה צפויה עלייה מ-300 ל-1,300 דירות, ובאזורים נוספים בעיר יתווספו כ-1,000 דירות במקום בניינים ישנים. "אנחנו מקפידים על גיוון", הדגיש טל, "מגדלים לצד בניינים בני תשע קומות, עם עירוב שימושים – מגורים, משרדים, מסחר ודיור בר-השגה. יהיו גם משרדים קטנים לעצמאים, ודירות להשכרה לסטודנטים וזוגות צעירים".
לצד ההתחדשות, מקודמות שכונות חדשות לגמרי – שכונת שדות, שבה צפויות 4,500 יחידות דיור, שכונת הפרפרים שאושרה השנה, ורובע הים שיכלול יותר מ-10,000 דירות.
הפיתוח המואץ מגובה בשדרוג התחבורה הציבורית: תחנת הרכבת חדרה מזרח תיפתח בשנה הבאה, ותחנת חדרה מערב תהפוך למרכז תחבורתי אזורי במקום בנימינה. כחלק מהסכם גג עם משרד התחבורה, העיר תזכה לרשת נת"צים שתחבר את השכונות החדשות לתחנות הרכבת ולמוקדי התעסוקה.
למקומה האסטרטגי של חדרה יש יתרון משמעותי: ארבעה כבישים ארציים – כביש החוף, כביש 4, כביש 65 וכביש 9 – עוברים בתחומה, וגם שתי מסילות רכבת – החוף והמזרחית.
במקביל לבנייה למגורים, העיר משקיעה בפיתוח מקורות תעסוקה. אזור התעשייה הוותיק עובר שדרוג, ובמרכזו מוקם אנרג'י פארק – פארק עסקים ענק שיכלול כ-2 מיליון מ"ר תעסוקה: משרדים, חברות הייטק, מרכזים רפואיים ומגדלים בגובה של עד 50 קומות, חלקו כבר מאוכלס. "הקרבה לתחנת הרכבת, הנגישות לכבישים הארציים והזמינות התכנונית הופכים את המתחם למוקד תעסוקה אזורי", הסביר טל. "העירייה פועלת מול יזמים ומאיצה תכנון".
יתרון נוסף של חדרה הוא משאבי הטבע הקרובים: יער חדרה, שמורת גדור, שמורת השרון ונחל חדרה, כולם יישארו ריאות ירוקות. "אנחנו מתכננים את יער חדרה כאתר תיירות לכל דבר", ציין טל.
בתחום הפנאי: קאנטרי חדש החל לפעול בעיר, ועוד אחד צפוי לצאת למכרז בשנה הבאה. מתחם מול החוף, מתחם המיקס ומוסדות תרבות נוספים תורמים לחיים עירוניים פעילים.
את הדברים סיכם ראש העיר ניר בן חיים, שמחזק את הכיוון התכנוני: "חדרה מתפתחת והופכת לעיר מטרופולין מובילה בזכות השקעה נרחבת בשכונות חדשות ובהתחדשות עירונית. אנחנו רואים בתכנון עירוני נכון, בחינוך איכותי ובפיתוח תעסוקה – מפתח לעיר שמספקת לתושביה איכות חיים ברמה גבוהה".
לדבריו, העיר מקדמת בימים אלו מאות כיתות חדשות, משקיעה יותר משליש מהתקציב בחינוך, ופועלת למשוך אוכלוסייה חזקה שתורמת לחוסן החברתי והכלכלי. אחוז הזכאות לבגרות הוא 79.8% נכון לשנת 2023.
ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, הסביר את הביקושים בעיר: "חדרה מושכת אליה משפחות, זוגות צעירים ומשקיעים בזכות תנופת הבנייה, השכונות החדשות וההתחדשות העירונית. השילוב בין מחירים אטרקטיביים, מיקום אסטרטגי, קרבה לתחבורה ארצית, וחוף ים הופך את העיר ליעד מבוקש. דירת 3 חדרים חדשה עולה בממוצע בין 1.6 ל-2 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים נעה בין 1.8 ל-2.3 מיליון – ובפרויקטים יוקרתיים אף יותר. בדירות יד שנייה המחירים נמוכים בכ-15%. בשנתיים האחרונות נרשמה עלייה של 17%-20% במחירי הדירות, והביקוש ממשיך בעיקר מצד משפרי דיור ומשפחות צעירות מהמרכז והשרון".
רונאל נעים, מנכ"ל ובעלים משותף ב"פורמולה נדל"ן", שיווק את פרויקט "אמירי פארק חדרה": "שיווקנו כ-700 יחידות דיור ועוד 130 צמודי קרקע בשלב א’ של שכונת הפארק. כיום אנחנו משווקים את שלב ב’ – שכונת שדות, הצמודה לפארק, שבה תוקם שכונה חדשה הכוללת כ-4,000 יחידות דיור". מחירי הדירות: דירת 3 חדרים – החל מ-2.4 מיליון שקל, דירת 4 חדרים כ-2.65 מיליון. דירת 5 חדרים כ-2.85 מיליון. שני דופלקסים נמכרו במחירים של 3.6 מיליון שקל כל אחד.
לימור, תושבת העיר: "עברנו לחדרה מתוך בחירה, בנינו כאן את הבית שלנו ואנחנו מגדלים כאן 3 ילדים. בעלי מהעיר, אני מפתח תקווה וראינו איך היא חדרה לנגד עינינו. השכונה שלנו הוקמה סביב פארק עם אגם, מקום שאף אחד לא היה מאמין שיקום לפני 15 שנה. זה אזור שמתאים לזוגות צעירים שמחפשים בית במחיר שפוי. מערכת החינוך מצוינת, יש שפע של חוגים, ונפתח כאן גם קאנטרי של הולמס פלייס. יש אווירה של קהילה. מצד שני, מרכז העיר עדיין דורש מתיחת פנים, אבל זה קורה, לאט לאט".
גל, תושבת העיר, מספרת גם היא: "נולדנו בחדרה, ועכשיו כשאנחנו נשואים חזרנו לגור כאן ליד הים, כי בעלי גולש. יש כאן המון זוגות צעירים, בתי קפה, מכוני כושר ופילאטיס, הכול השתנה וזה כיף. אני לומדת בתל אביב ומגיעה ברכבת ב-27 דקות. פעם צחקו על מי שגר בחדרה, היום כולם עוברים לפה. העיר מתפתחת, אבל עדיין שומרת על האופי שלה וזה מה שאני אוהבת".
"לחדרה יש פוטנציאל תכנוני של 68 אלף יחידות דיור", אמר נדב הדר, מי שהיה מהנדס העיר עד לפני כחודשיים, "בעוד חמש שנים גג, להגיע לחדרה מתל אביב ייקח רבע שעה ברכבת. אנשים שגרים בתל אביב יוכלו להגיע בקלות לעבודה בחדרה", הוא הסביר את החזון השאפתני.
חדרה נמצאת בעיצומו של שינוי מהותי: תנופת בנייה, התחדשות עירונית והקמה של שכונות חדשות שמביאות לכניסת אוכלוסיות חדשות ולעלייה במחירי הדיור. התושבים הוותיקים והחדשים מצביעים על שיפור ניכר לצד תקווה שהצמיחה תמשיך להיות מדויקת ומאוזנת, ולא תבוא על חשבון האופי המקומי.
כ-2,200 דירות בבניינים בני עשרות שנים בשכונות הדרומיות באור יהודה, הבנויים בקרבת מסלול ההמראה והנחיתה בנמל התעופה בן גוריון – יהרסו, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית גדול.
על פי התוכנית, שהובילה עיריית אור יהודה ואשר צפויה לעלות לדיון שני ואחרון להפקדה בוותמ"ל – במקום הדירות הישנות ייבנו בסך הכל 5,730 יחידות דיור בבנייה מרקמית בבניינים בגובה של 15-9 קומות – בשני מתחמים – במתחם בו יהרסו הבניינים הישנים (4,600 יחידות דיור) ובמתחם רבין מערב (1.130 יחידות דיור).
במסגרת התוכנית, בקו הבניינים הראשון בקרבתו לנתב"ג, ייבנו בניינים לתעסוקה ומסחר. בנייני המגורים ייבנו בקווים פנימיים יותר ובסטנדרט גבוה, שאמור להפחית את מטרדי הרעשים של המטוסים הנוחתים והממריאים. במשך שנים ארוכות לא ניתן היה לקדם את התוכנית בשל הסמיכות לנתב"ג ומניעת האפשרות לבניית מגדלים בני עשרות קומות.
המתכונת החדשה המוצעת, הכוללת שני מתחמים, אמורה לתת מענה למגבלת הגובה של הבניינים. בעיריית אור יהודה הבהירו, כי לאחר הדיון השני בוותמ"ל על הפקדת התוכנית, היא תיפתח להפקדת והתנגדויות כמתחייב ולאחר מכן ניתן יהיה להתחיל בהליך הוצאת היתרי הבנייה.
"אני שמחה שמצאנו דרך להתגבר על אחד מהחסמים המשמעותיים ביותר שעמדו בנינו בהוצאת תוכנית בהיקף כזה, כשגיבשנו לאחרונה מתווה חשוב שמאפשר לקבל את הסבסוד הכלכלי לפרויקט בזכות שיתוף הפעולה הפורה שיש לנו עם רשות מקרקעי ישראל", ציינה ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט.
"כולנו ראינו את המלחמה האחרונה עם איראן והתוצאות ההרסניות של בניינים שלמים חסרי מיגון. כולנו גם מבינים שדירות שנבנו כאן בשנות ה-50', ה-60' וה-70' לא יכולות עוד לספק ביטחון לתושבים. אין ספק שתושבי השכונות הדרומיות, שבהם נמצאים מרבית התושבים מדור המייסדים שלנו, ראויים לגור בדירות ראויות, תקניות ובטוחות", הוסיפה שוחט.
בענף הנדל"ן הישראלי נרשמת לאחרונה ירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רשות מקרקעי ישראל אף פרסמה לאחרונה עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים", אמר השבוע ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י.
"זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך", הוסיף קוינט.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה ביום שישי האחרון לצד מדד המחירים לצרכן, גם את נתוני מדד מחירי הדירות לחודשים מאי-יוני 2025. מהמספרים ניתן לראות כי לאחר חודשים ארוכים של עליות, מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5% לעומת אפריל-מאי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מאי-יוני 2024) המחירים עדיין גבוהים ב־2.5%, אך הלמ"ס מציינת כי כבר מתחילת השנה ניכרת התמתנות בעליות השנתיות. שתי תקופות ירידה שנתית נרשמו בעשור האחרון – ב-2018 ובמחצית השנייה של 2023 – וכעת הנתונים עשויים להצביע על תחילתה של ירידה שלישית.
ברקע השינויים בשוק הנדל"ן הישראלי, סוכנות התיווך רימקס מפרסמת מספר עסקאות שנחתמו במהלך השבוע ברחבי הארץ, וחלקן מסקרנות במיוחד. בשלוש ערים נחתמו עסקאות על דירות מתחן למיליון שקל. בעיר חיפה, דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי בשכונת נווה פז, בגודל 95 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, נמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר באר שבע, שלאחרונה נחתמות בה עסקאות מפתיעות במחירים נמוכים באופן יחסי, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב אלפסי בשכונה י"א, בגודל 75 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, בסכום של 765,000 שקל. עסקה נוספת שנחתמה בפחות ממיליון שקלים היא בעיר קריית גת, על דירת 3 חדרים ברחוב הגבורה, בגודל 89 מ"ר, בקומה 7 מתוך 8 עם מעלית, שנמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר חיפה נחתמה עסקה נוספת, על דירת 3.5 חדרים ברחוב ארלוזורוב בשכונת הדר, בגודל 90 מ"ר, עם מרפסת 10 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, שנמכרה בסכום של מיליון שקל. בראשון לציון, דירת 3 חדרים ברחוב השקד, בגודל 65 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה בסכום של 1.76 מיליון שקל.
בעיר באר שבע, דיווחו ברימקס על מספר עסקאות נוספות. הראשונה שבהן, על דירת 5 חדרים ברחוב אהרון קציר בשכונת רמות, בגודל 148 מ"ר, עם שתי מרפסות 10+18 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם חנייה, מעלית וממ"ד, שנמכרה בסכום של 1.4 מיליון שקל. דירת 5 חדרים אחרת בעיר, ברחוב עוזי נרקיס בשכונת רמות, בגודל 146 מ"ר, עם מרפסת 14 מ"ר, בקומה 3 מתוך 5, עם חנייה, מעלית וממ"ד, נמכרה בסכום של 1.68 מיליון שקל. בנוסף, דירת 4 חדרים ברחוב בן יהודה בשכונה ב' בעיר, בגודל 89 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, נמכרה בסכום של 1.1 מיליון שקל.
בעיר רמלה, נמכרה דירת גן ברחוב יחזקאל שכונת אג"ש, בגודל כ-100 מ"ר בנוי עם 30 מ"ר גינה, בקומה 0 מתוך 3, בסכום של 1.93 מיליון שקל.
בעיר לוד דיווחו ברימקס על מספר עסקאות, הראשונה שבהן על דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך שכונת ממשלתית, בגודל כ-43 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, שנמכרה בסכום של 1.02 מיליון שקל. בנוסף, נמכר דופלקס גג 5 חדרים ברחוב דקר שכונת גני יער, בגודל 135 מ"ר בנוי ו- 70 מ"ר גג, בקומה 7 מתוך 8, עם ממ"ד, מעלית וחנייה, בסכום של 2.3 מיליון שקל.
עסקה נוספת שפורסמה בלוד, היא על דירת 4 חדרים ברחוב חטיבת הראל שכונת נאות יצחק, בגודל 91 מ"ר, עם מרפסת 9 מ"ר, בקומה 9 מתוך 10, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, שנמכרה בסכום של 1.785 מיליון שקל. בנוסף, דירת 5 חדרים ברחוב גולומב שכונת רמת אלישיב, בגודל 117 מ"ר, עם מרפסות 16 מ"ר, בקומה 1 מתוך 7, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, נמכרה בסכום של 1.9 מיליון שקל.
במקביל לירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רמ"י מפרסמת עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יח"ד ברחבי הארץ. ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י, שוחח עם ענת דוידוב ויעל אילון ב-103fm והסביר.
אז מהי בעצם המטרה?
לדבריו: "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים. זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך. התוצאות מתחילות לבוא לידי ביטוי בתקופה האחרונה כשרואים את מדד מחירי הדיור שיורד כבר 4 חודשים ברצף".
"בנושא העסקאות, אפשר לראות את הפרמטר של מספר הדירות הלא מכורות, הזמן שלוקח לעשות עסקאות, אנחנו רואים את זה במדד הקרקעות שהשקנו עם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני שנה וחצי, ירידה של 20-30% במחירי הקרקעות. אנחנו גם מרגישים את מה שקורה בשוק, אם נבוא ונגיד שהמפץ הגדול היה בשיווק של 7200 יחידות בתחילת השנה בשדה דוב שגרם לירידת מחירים בתל אביב ומשם היה סוג של אפקט דומינו".
ענת דוידוב ביקשה לדעת על הבעיות לטענתה בפיתוח בשדה דוב, לטענתו: "אין בעיות, הפיתוח מתקדם. אני לא מכיר בעיות. זה פרויקט יפיפייה, אין עוד הרבה מקומות כאלה. בהחלט ניתן לרדות ירידה של המחירים בשדה דוב. משם זה ימשיך למעגלים רחוקים יותר וישפיע על השוק".
"לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב"
מתי להערכתך ניתן יהיה לשווק את יחידות הדיור?
"זה תהליך של מספר חודשים ספורים, 3-4 חודשים. מפרסמים את המודעות, מודיעים לקבלנים שבאיזור הזה אנחנו נשווק אותן, בדרך כלל מיד עם אישור התוכניות. היה לנו איזו בעיה בקביעת הוצאות הפיתוח ולכן היה את העיכוב הזה במהלך השנה, אנחנו צריכים עכשיו לעבוד על הוצאות הפיתוח. המכרזים עצמם הם סטנדרטים, זה לא שצריך לקחת כל מכרז ולנסח בו את החוברות. לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב. אנחנו הוצאנו מודעות ללמעלה מ-50 אלף יחידות דיור והוצאנו עסקאות למעלה מ-25 אלף יחידות דיור. ב-5 השנים האחרונות, למעט בשנת 2022 אנחנו בסה"כ נמצאים פלוס מינוס במצב יותר טוב או מקביל של שיווקים שהיינו בשנים הקודמות".
"יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה"
שוק הדיור נמצא היום בהאטה בעיקר בדירות חדשות, הקבלנים מתקשים למכור ואתם ממשיכים למכור קרקעות
על כך אמר: "אנחנו צריכים כל הזמן לשווק קרקעות, גם ירידת המחירים עדיין לא משמעותית. מדברים בינתיים על במצטבר קצת למעלה מאחוז. צריך להציף בקרקעות כדי שהירידה תהיה משמעותית יותר. יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה והרבה שנים מדברים על זה, היו ירידות טקטיות לתקופות מסוימות וזה לא קרה. לכן, אני חושב שיש חשיבות מאוד גדולה לנתונים, חשוב לנהל מו"מ נכון ולדרוש מחירים הוגנים".
"יש הרבה קבלנים ואנחנו מוציאים מכרזים, בסופו של דבר מי שקובע את המחיר לאותה קרקע אלה הקבלנים שמתחרים על אותם קרקעות, מי שקנה ביוקר בשנים קודמות יכול להיות שהוא בסוג מסוים של בעיה. אבל, אם הוא יוריד את המחיר אני מניח שהוא ימכור את הדירות, כמו שכולנו למדנו במבוא לכלכלה – המפגש של עקומת ההיצע עם עקומת הביקוש הוא מה שמייצר את זה".
"את צריכה לשאול אותם, אני חושב שהם צריכים להוריד את המחירים, הם כנראה לא עושים את זה כי הם חושבים שבעתיד השוק ייעצר ויהיו פחות קרקעות. אנחנו כולנו רוצים בום כלכלי – זה יהיה טוב לכולם, בשוק הדיור, כשמסתכלים על הנתונים, בסוף יש יותר דירות ממשקי בית – זה אומר שאין משבר. התפקיד של המדינה מכוח זה שהיא מנהלת את רוב הקרקעות במדינה זה להוציא לשוק כמה שיותר קרקעות. לדעתי אחרי המלחמה יהיו תהליכים שיכולים להשפיע ולהוריד את המחירים".
