נדל"ן
הנכס הנדל"ני שהולך ונעלם: הרבה ישראלים מוכנים לשים את הז'יטונים
האטה במשק? תלוי את מי שואלים, במרכז הארץ ניתן למצוא פנטהאוזים בפרויקטים יוקרתיים וחדשניים שמציעים סטנדרט מגורים מהגבוהים ביותר – עם תכנון אדריכלי מושקע, נוף פנורמי מרהיב – והמחיר בהתאם. ידוע גם שמי שמוכן להתרחק צפונה או דרומה, יגלה אלטרנטיבה זולה יותר, אבל האם המהלך הזה משתלם?
בצפון ובדרום הארץ, בשפלה ובאזורים שהם קצת יותר מרוחקים מגוש דן, הולכת ומתחזקת מגמה חדשה: מעבר לפרויקטים יוקרתיים באזורים מרוחקים יותר – במחירים נגישים משמעותית, אך בלי לוותר על סטנדרט גבוה, נוף פנורמי ואיכות חיים.
"המגמה הזו מתחדדת דווקא כעת", מסביר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, "ככל שהריבית מקשה על קונים במרכז, כוח הקניה נחלש ומי שפעם יכל להרשות לעצמו דירה ב-3 מיליון ש"ח, היום יכול להרשות לעצמו דירה ב-2 מיליון ש"ח, וזה נכון לכל השוק – מי שפעם חיפש דירת 5 חדרים היום יחפש דירת 4 חדרים, וכנראה שאם הוא לא יקנה היום דירת 4 חדרים, אז בעוד שנה או שנתיים הוא ייאלץ לקנות דירת 3 חדרים בלבד".
"בגלל שיש שיפור באזורים מסויימים בארץ מבחינת תחבורה ציבורית ואפשרות של עבודה היברידית או עבודה מרחוק, אנשים מבינים שנכון להם להתרחק מהמעגל הראשון שהם חלמו עליו – למעגל שני או שלישי, כדי לגור בנכס שהם חלמו עליו, כי בסוף אתה לא גר בכבישים, אתה גר בבית, אנשים מוכנים להתרחק על מנת לשפר דיור ולהנות מפסיליטיז של בריכה במרפסת לעומת המקום שהם גרים בו, שהם רק יכלו לחלום עליו".
פנטהאוז במקום דירת 2 חדרים
"בזמן שברמת גן וגבעתיים ניתן לרכוש בקושי דירת 2.5 חדרים בתקציב של כ-3.5 מיליון שקל, באופקים או בעפולה ניתן למצוא באותו הסכום פנטהאוז של 5 חדרים עם מרפסת ענקית", מסביר אסרף, ומביא דוגמאות מהשטח: "באופקים עשינו פרויקט מאוד גדול, ובתחילת הדרך הייתה נהירה לפנטהאוזים, גם הקהל שרוכש בשנה וחצי – שנתיים האחרונות אפשר להגיד שכמחצית מהרוכשים שלנו היו בחשיבה של השקעה, אבל גם למגורים, הם עדיין ראו את הפוטנציאל להשבחה ואת האפשרות שהכסף שלהם עושה יותר".
"בפרויקט "עומרים" באופקים נמכרו לאחרונה פנטהאוזים של 5 חדרים בשטח של 145 מ"ר+ 45 מ"ר מרפסת במחירים הנעים סביב 2.39 מיליון ש"ח , בפרויקט בעפולה בשכונת C1 נמכרו דופלקס פנטהאוז של 5 חדרים בשטח 160 מ"ר + 70 מ"ר מרפסת במחיר של 2.45 מיליון ש"ח".
"בכרמי גת אפשר לנוע סביב המחירים של 3-3.5 מיליון אבל יש הבדל בין פנטהאוז של 150 מטר ל-200 מטר, בלוד אפשר למצוא פנטהאוז בפריים לוקשיין סביב המחירים האלו, אבל להתפשר על מספר החדרים – בשכונת הרובע הבינלאומי בלוד נמכרו פנטהאוזים של 4 חדרים בשטח של 130 מ"ר בנוי + 30 מ"ר מרפסת במחירים הנעים סביב 4.2 מיליון ש"ח".
האלטרנטיבה לבית פרטי
אסרף נוגע בנקודה נוספת שחשובה למשקיעים בראיה עתידית: "בעוד כמה שנים ההיצע יהיה אפסי, בשכונות חדשות שמאכלסים בהן 2500-3000 יחידות דיור, מדובר בנכס שהוא מאוד ייחודי, גם משקיעים וגם משפרי דיור למשל, שיודעים שזאת לא התחנה האחרונה שלהם, אבל הם מבינים שב-5 מיליון עדיף להם לקנות פנטהאוז רחוק יותר, שבעוד כמה שנים הם יוכלו לעשות עליו אקזיט הרבה יותר גדול".
"היום במדינה המגמה היא לבנות לגובה, ויש אוכלוסייה משמעותית שחלום חייהם הוא לגור בבית פרטי בקרקע, בעתיד נכסים כאלה יהיו מאוד מאוד נדירים ולצורך העניין, אם נשאל כל אחד מהם מה החלופה שלו לבית קרקע – הוא יענה פנטהאוז, ככל שהבתים הפרטיים יילכו ויעלמו וכבר לא יהיו ברי השגה, האלטרנטיבה תהיה פנטהאוזים, גם צריך לזכור, בבניין רק אחד או שניים כאלה", הדגיש.
ההיצע מוגבל – ולכן הביקוש יעלה
"מדובר גם במגמות שמשתנות עם השנים, למשל בקורונה, פגשנו באנשים שהיו מוכנים לעשות הכל, רק שתהיה להם מרפסת, ואחרי הקורונה הגיעה המלחמה ופתאום ראינו אנשים שמחפשים רק להיות רחוקים מהקרקע וכמה שיותר לגובה, לכן לא נכון להגיד שהשוק תקוע", הסביר אסרף מדוע למרות שנדמה שיש האטה במכירות דווקא בסגמנט של נכסי היוקרה, הביקוש עדיין נותר בעינו.
"במשך השנים תמיד היו שינויים במגמות אבל בסוף מדובר במוצר ייחודי שתמיד ישביח את עצמו ותמיד יהיה גלום בו הרווח היזמי. הדירות האלה בכוונה נשארות לשלב הסופי בתהליך השיווק, ככל שהנכס יותר יוקרתי – כך קהל היעד מצטמצם, אבל זה לא אומר שאין לקוחות, יש לזה קהל יעד מאוד ספציפי, בקטגוריות המיוחדים בפריפריות, פגשנו ביקושים מאוד גדולים בתחילת הדרך, עד כדי כך שנאלצנו להקפיא את הסגמנט".
המסקנה: להתרחק כדי להתקרב לחלום
בסופו של דבר, לא מדובר בסוד, ידוע לכולם שככל שמתרחקים מהמרכז המחירים יורדים, אבל אסרף מסביר שאם כבר מתרחקים, עדיף לעשות את זה בגדול, ולא רק בגלל איכות החיים אלא בשל הרווח העתידי. "גם לקהל המשקיעים וגם לקהל משפרי הדיור מדובר במוצר מדהים, הקהל המנוסה יותר מבין שהדירות המיוחדות רצות במסלול אחר מהדירות הרגילות וההשבחות שיש בדירות מיוחדות הם אחרות מהדירות הרגילות, אמנם לא מדברים על זה הרבה ואין הרבה קמפיינים של פנטהאוז כי בסוף זה לא המסה הקריטית של הפרויקט, אבל חד משמעית זה המהלך המשתלם יותר".
שוק היוקרה: למי שרוצה לשטוף את העיניים
לצד הפנטהאוזים הנגישים יותר בצפון ובדרום, לא מעט ישראלים עדיין חולמים על החיים בגובה גם במרכז הארץ – עם כל הפינוקים ובלי פשרות. אז למי שמכוון גבוה באמת – תרתי משמע – הבאנו לכם הצצה לעולמות היוקרה ודוגמאות לכמה מהפנטהאוזים שאפשר למצוא בשוק הכי נחשק במדינה.
ז׳בוטינסקי 105 על כיכר המדינה: הפנטהאוז משתרע על קומה שלמה עם נוף עוצר נשימה לכל ארבעת כיווני האוויר וממוקם גבוה מכל הבניינים הסמוכים, מדובר על שטח של כ-230 מ"ר, מפרסות בגודל של כ-92 מ"ר, גג על פני שטח של כ-60 מ"ר ובריכה.
מחיר: 23.5 מיליון שקל.
בבלי 47, בשכונת בבלי בתל אביב: מיני פנטהאוז 4 חדרים בשטח של כ-102 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת גג בקומה שישית מוצע למכירה בכ-7,616,000 ש"ח. מדובר בפרויקט בוטיק במסגרת התחדשות עירונית – הריסה ובניה , אותו מקימות קבצת סופרין, קבוצת וייס וחברת ויתקין פרי . זהו בניין בוטיק חדש בתכנון מרהיב ומוקפד. הבניין החדש כולל 8 קומות ו-27 דירות. לכל הדירות מרפסות שמש, ממ"ד וחניה פרטית תת-קרקעית. הקמת הפרויקט נמצאת כעת בשלבי בנייה והאכלוס מתוכנן לעוד כשנה וחצי.
עלמא בקריית אונו: הפרויקט מציע מגוון פנטהאוזים במספר גדלים: מיני פנטהאוזים בגדלים של 150-204 מ"ר, שרובם כבר נמכרו, הפנטהאוזים גדולים במיוחד, ונותרו רק שניים מתוך 13 למכירה. הפנטהאוזים מתוכננים עם דגש על פרטיות ונוחות, הכוללים תכנון עם שירותים ומקלחת לכל חדר. אלו מכונים "וילות באוויר" המציעים את יתרונות הבית הפרטי בגובה, עם נוף ותחזוקה פשוטה יותר.
מחיר: פנטהאוז לדוגמה בגודל 250 מ"ר נמכר ב-9.1 מיליון שקלים.
עיר עולם, חברת ISA GROUP , ירושלים: הפרויקט ממוקם בצומת בית הדפוס פרבשטיין, סמוך לכניסה החדשה לירושלים מכביש 16. על הדירה: דופלקס 6 חדרים בשטח של כ-240 מ"ר עם מרפסת של כ-50 מ"ר בקומה 5. הפרויקט כולל קומפלקס עירוב שימושים של מגורים מסחר ותעסוקה בניהם מגדל של 31 קומות ובניין מרקמי בן 7 קומות ושלושה מגדלי מגורים של 28-30 קומות ובהם 300 יח"ד יוקרתיות. בנוסף, יכלול פרויקט "עיר עולם" כ-2.5 דונם של שטחים פתוחים המייצרים מרחב ירוק סביב אזור המסחר.
מחיר: 12.74 מיליון שקלים.
פרויקט ארנונה רזידנס: של חברת אזורים בירושלים ממוקם בשכונת ארנונה הוותיקה שנחשבת לאחת השכונות המבוקשות בעיר. המתחם מציע נגישות מצוינת לכל חלקי העיר, כחלק מהפרויקט, ייסלל מעבר הולכי רגל ציבורי ויאפשר גישה נוחה ומהירה לתחנת הרכבת הקלה בדרך חברון. הפרויקט מתנשא לגובה של כ-800 מטרים מעל פני הים ומציע נוף פנורמי עוצר נשימה, כולל שני מגדלים מודרניים בני 22 קומות, חללים לרווחת הדיירים ביניהם חדר כושר ומועדון דיירים, שטחי מסחר בהיקף של כ-1,000 מ"ר, מבני ציבור כדוגמת בית כנסת וגני ילדים, וכן ארבע קומות של חניונים תת-קרקעיים.
פנטהאוז בפרויקט ארנונה רזידנס בירושלים, המשתרע על כ-260 מ"ר, נמכר במחיר של כ-45 אלף ש"ח למ"ר, כ- 11,700,000 מיליון ש"ח.
