המשקיעים נעלמו – וההשלכות עלולות לטלטל את שוק הדיור כולו

דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר ליוני מציג את אחת התקופות הקשות ביותר בענף הנדל"ן מאז תחילת שנות ה־2000. מכירות הקבלנים ירדו ב־46% לעומת יוני אשתקד, והסתכמו ב־1,954 דירות. בשוק החופשי, ללא דירות בסבסוד, הירידה חדה אף יותר ומדובר בירידה של 50% – הרמה הנמוכה ביותר לחודש יוני מזה עשרות שנים.

גם סך העסקאות בשוק החופשי צנח: 5,331 דירות בלבד – ירידה של 29% לעומת השנה שעברה ו־12% פחות מהחודש הקודם. הנתונים מעידים על האטה חדה שאינה מוגבלת למגזר אחד אלא פוגעת בכלל סוגי הרוכשים – משקיעים, זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה.

בחודש יוני נרכשו על ידי משקיעים 847 דירות בלבד – ירידה של 36% בהשוואה ליוני הקודם,  זאת בהמשך לירידות חדות בחודשיים הקודמים ולירידות מתונות יותר ברבעון הראשון השנה. שיעור המשקיעים מכלל העסקאות עומד על 14% בלבד. 

שינוי בפרופיל המשקיע – פחות ותיקים ומרובי נכסים: מאז מאי 2024, לאחר מתקפת הטילים מאיראן, ירד משמעותית חלקם של המשקיעים הוותיקים (בעלי ניסיון ונכסים קודמים) ושל מרובי הנכסים. הוותיקים מהווים כיום כ־38% מהמשקיעים בלבד, ומרובי הנכסים ירדו לכ־20% – מחצית מהשיעור שהיה לפני שנה. מדובר בשינוי מבני: פחות משקיעים מבוססים, יותר רוכשים "חדשים" עם נכס בודד להשקעה.

האטה דרמטית מצד תושבי חוץ: בחודש יוני נרכשו 101 דירות על ידי תושבי חוץ – ירידה של 37% לעומת יוני 2024, המצביעה על התקררות חדה גם בסגמנט הזה של המשקיעים. בניכוי המכירות שלהם, נותרו 67 רכישות נטו בלבד – ירידה של 42%. כמחצית מהרכישות התבצעו בירושלים, ובתל אביב נרכשו 14 דירות בלבד – זוהי ירידה משמעותית ודרמטית עבור השוק הזה, מה גם שגורמים בכירים בענף מספרים כי דווקא הרכישות מיהדות התפוצות מתגברת בימים אלו. המספרים כאמור, לא מסתדרים ומעידים אחרת.

השפעה מצטברת של אירועים ביטחוניים וכלכליים: הנתונים מראים כי מאז העלאת מס הרכישה ב־2021 ועד היום נגרעו ממלאי המשקיעים רק 7,900 דירות – זהו מספר קטן יחסית, מה שמעיד שהצעד הזה לבדו לא הוציא משקיעים בהיקפים גדולים. עם זאת, שילוב של מלחמות, מגבלות בנק ישראל, וריבית גבוהה – פגעו במוטיבציה לרכוש נכסים להשקעה. המשמעות היא – פחות משקיעים שנכנסים לשוק, פחות דירות להשכרה – מה שעשוי להחמיר את עליות מחירי השכירות – מגמה שכבר מורגשת בשוק.

"הצונמי הכלכלי הכי קשה של ישראל זה עשרות שנים"

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק הגיב על הנתונים: "שוב קיבלנו הוכחה לכך שהתנהלות המדינה בכלל ובנק ישראל בפרט, מובילים אותנו לשפל חדש של מחסור בפתרונות דיור בישראל. יזם חייב לחשב סיכונים ואנחנו כבר מבינים מנתוני למ"ס שאנחנו גולשים לירידה בהתחלות הבנייה".

לדברי בריק, המושג "דירות על המדף, הוא שגוי, "מדובר בדירות שקיבלו היתר בניה אבל זה ממש לא אומר שעומדים לבנות אותן. חמורים יותר מהירידה היומימית במספר האנשים שיכולים לרכוש דירה, הם הנתונים שמצביעים על צניחה ברכישת דירות להשקעה שרובן היו אמורים לזרום לשוק השכירות. זה קורה בעת שמספר חסר תקדים של מי שזקוקים לקורת גג יאלצו לשכור במקום לקנות".

בריק מזהיר, "זה קורה כשהריבית הגבוהה שממשיכה להיות הבעיה הגדולה ביותר של השוק, היא תוצר של המשך זינוק מחירי השכירות. מחירי השכירות הרי מהווים מעל רבע ממדד המחירים לצרכן. הגיעה השעה שמוסדות המדינה, מהממשלה ועד בנק ישראל, יתעשתו ויבינו שככל שעובר הזמן והם לא מטפלים בצרכים של ענף הבנייה והתשתיות, הם מייצרים פה את הצונמי הכלכלי הכי קשה של ישראל זה עשרות שנים".

מבט מהשטח

שרון דידי, מומחית להשקעות נדל"ן ומלווה משקיעים, מסבירה כי הירידה החדה בפעילות המשקיעים נובעת משילוב של תנאי תשלום הרבה פחות אטרקטיביים, תחושה בשוק כי המחירים צפויים לרדת, השפעות המלחמה והקשחת תנאי ההלוואות מצד הבנקים. "גם בגלל שהתקשורת מפמפמת כל הזמן שהולכת להיות ירידת מחירים, אז אנשים יושבים על הגדר מתוך המחשבה של 'למה לי לקנות עכשיו? אם חיכיתי עד עכשיו כדאי שאחכה עוד קצת'".

לאן כל המשקיעים ברחו?
לדבריה של דידי, שוק המשקיעים חווה כבר בעבר מצב דומה: "בתקופת הקורונה הייתה בציבור תחושה שהבועה עומדת להתפוצץ, ואפילו יזמים מנוסים חששו לעתידם בתקופה של אפס מכירות. אך עד מהרה התברר שסוף העולם לא הגיע, והמשבר דווקא דחף אנשים לחפש מקורות הכנסה נוספים. גל הפיטורים והאובדן התעסוקתי גרם לרבים לפנות לנדל"ן כהשקעה בטוחה יחסית, מה שהוביל לנהירה מחודשת לשוק".

בסיכומו של דבר, שנת 2022 ננעלה עם עלייה של 18% במכירות נדל"ן למשקיעים, בין היתר בזכות מבצעי תשלום מפתים כדוגמת מודל ה־20/80 והלוואות קבלן נוחות. כיום, המצב שונה – הבנקים מקשיחים את תנאי ההלוואות, מה שמצמצם את יכולת המשקיעים להיכנס לעסקאות חדשות, ולטענתה מדובר ב"גול עצמי" שמחליש את השוק כולו.

לדבריה, היעדר המשקיעים גורר ירידה בהיצע הדירות להשכרה – תופעה שכבר מורגשת בעליית מחירי השכירות בערים כמו פתח תקווה ורחובות. "כשאנחנו מדברים על זה שיש פחות משקיעים – יש פחות דירות להשקעה, בסופו של דבר זה גורם לזה שמי שצועד לבד הם הזוגות הצעירים, שמגיע להם לגור בדירות חדשות והם נאלצים לגור בדירות ישנות ומעופשות. אם לא נדע לתת ולהציע למשקיעים תנאים אטרקטיביים לרכישה בסופו של דבר מה שקורה הוא שמחירי הדיור להשכרה עולים ועולים וכבר עכשיו ניתן לראות את העלייה כי אין היצע –  אין דירות להשכרה ואין דירות שמתאימות למשפחות".

הריבית הגבוהה מהווה כיום חסם משמעותי עבור המשקיעים, היא מסבירה, כשהכסף "עולה" סביב 5%, רבים מעדיפים להשקיע את כספם בשוק ההון ולהימנע מהתעסקות עם נדל"ן – אף שבפועל, רבים מהם אינם יודעים כיצד להשקיע שם באופן מיטבי, ולכן בסופו של דבר חוזרים לשוק הנדל"ן. "בכל ירידת ריבית השוק של המשקיעים חוזר ובענק, ולראיה, מה שקרה כשמס הרכישה בזמנו ירד ל-5%, זה היה אמנם רק לכמה חודשים, אבל בשביל ה-3% שבתאכלס זה יוצא 30-40 אלף שקל אנשים נהרו בהמוניהם לנדל"ן".

היו בעבר טענות שגם המשקיעים תרמו לעליית המחירים
דידי מדגישה, "לא המשקיעים הם אלו שגורמים לעליית מחירי הנדל"ן, הם דווקא עושים טוב לנדל"ן כי הם מזרימים כסף למדינה. מי שגורם לעליית המחירים הם דווקא הבנקים שמקשיחים עמדות ונותנים ליזמים לשלם 13 ו-14 אחוז על הליויי הבנקאי שלהם".

במונחי פריסת תשלומים, מסבירה דידי, כי רכישת דירה להשקעה במחיר של כ־2 מיליון שקל כרוכה בעלות מימון נוספת ליזם, משום שהרוכש זקוק לפריסת תשלומים. מגבלות הבנק, שנשענות על "דו"ח אפס" המחייב את היזם לא למכור בפחות מהמחיר שנקבע בו – הכולל גם את הרווח היזמי וגם את שווי ההטבות – יוצרות מצב שבו היזם מצהיר: "אני רוצה למכור, אבל איני יכול להוריד את המחיר". לדבריה, יש לזכור שחלק ניכר ממחיר הדירה, לעיתים כמחצית ממנו, מגיע בסופו של דבר לקופת המדינה כמיסים, והיא זו שמרוויחה את הנתח הגדול ביותר מהעסקה.

מהאווירה הכללית בשוק – מפנים את כל האש כלפי הקבלנים, האם באמת מחירי הדיור בידיים שלהם?
"יש ויש", לדברי דידי, האחריות למחירי הדיור מתחלקת: ישנם יזמים שמעלים מחירים כשהיצע הדירות שלהם מצומצם, ולעיתים מעדיפים להמתין עם יתרת הדירות כדי למכור במחיר גבוה יותר. במקרים אחרים, יזמים דווקא מורידים מחירים, לעיתים ב־200–300 אלף ש"ח, כשלקחו מראש מרווח בדו"ח האפס וקצב המכירה לא עומד בציפיות.

עם זאת, היא מזהירה ש"לעשות שרירים" מול הקבלנים עלולים לפגוע בצרכנים עצמם, כפי שקרה במחאת הדיור בעבר, כשהמחירים המשיכו לעלות למרות הלחץ הציבורי. "כזכור, הייתה כבר מחאה על מחירי הדיור ואנשים ישנו באוהלים, הם היו בכותרות, המחירים המשיכו לעלות ויצאו לנו משם כמה חברי כנסת".

אז אם הציבור יצביע ברגליים זה לא יעזור?
"אם אף אחד לא יקנה נדל"ן אולי זה יעזור אבל זה לא באמת יקרה", אמרה והוסיפה, "אני כמלוות משקיעים מחפשת יזמים שעוד לא הגיעו לשלב הפריסייל, בדומה לקבוצות רכישה, אני מנסה להשיג לקבוצה גדולה של רוכשים הנחה משמעותית, והרבה פעמים יזמים היו אומרים לי 'איתך או בלעדיך אנחנו מוכרים את הדירות, אז למה שניתן הנחה?' היום הסיפור שונה לגמרי".

מה השתנה?
"היום הם כבר לא מדברים כמו פעם – פעם היה יותר קשה להשיג הנחות פריסייל, היום הרבה יותר קל אבל עדיין יש להם מגבלות. היום היזמים מוכנים לחשוף את הדו"ח אפס שלהם כדי להוכיח שהם לא משקרים ושהם מוגבלים ברמת ההנחות וההטבות שהם יכולים להעניק".

גם עסקת נדל"ן יכולה להפוך למלכודת

"מצד שני אני כן מחזקת את בנק ישראל כי היו מקרי שרלטנות בעקבות המבצעים האלה", דידי מציינת כי בנק ישראל פעל נכון כשהגביל את מבצעי ה־10/90, לאחר שהתברר כי רבים מהמשתתפים בהם לא היו מסוגלים להשלים את העסקה בפועל. במקרים אלה, נרכשו דירות יקרות עם הון עצמי נמוך, תוך הסתמכות על מכירה עתידית לפני המסירה – אך בפועל, הבנקים לא העניקו משכנתאות לרוכשים החלופיים, והדבר הותיר אותם במבוי סתום. לדבריה, ללא תכנון פיננסי מוקפד, גם עסקת נדל"ן עלולה להפוך למלכודת, והגבלת המבצעים נועדה למנוע מדרון תלול של חובות ואי־יכולת לעמוד בהתחייבויות.

"זה העקב אכילס בכל הסיפור הזה, ואנחנו נראה עוד שנה וחצי-שנתיים יותר ויותר מקרים של אנשים מסכנים שמכרו להם חלומות, במקום ליצור עליית מדרגה של משפחות שרצו להשתדרג, כי זה מה שרוצים משקיעים שקונים נדל"ן – שתהיה להם את היכולת לדאוג לעצמם כלכלית בעתיד. בקיצור אנחנו נראה כמות גדולה של אנשים שיעלו דגל אדום כי הם לא יוכלו להשלים את העסקה". 

דידי מדגישה כי למשקיעים תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן – הם לא רק מניעים את הכלכלה ומזרימים הון למדינה, אלא גם מגדילים את היצע הדירות להשכרה ותורמים ליציבות בשוק. לדבריה, היעדרם יוצר מחסור שמוביל לעליות חדות במחירי השכירות. היא קוראת למדינה לנקוט בצעדים לעידוד חזרתם, ובראשם הורדת מס הרכישה, לצד יצירת תנאים שיקלו על פעילותם. לטענתה, הירידה בהיקף השקעותיהם היא זמנית בלבד, וברגע שהריבית תרד והמצב הביטחוני יתייצב – המשקיעים יחזרו ויחזירו את השוק לפעילות מוגברת.

הגאות והשפל

השוק מצוי בשפל מחזורי, כך לפי גורמים בכירים בענף, שמנסים לשמור על אופטימיות, וגם הם סבורים כי במידה והריבית תרד והמצב הביטחוני יתייצב, צפוי גל חזרה של משקיעים, שיכול להביא לעלייה חדה במחירים – ולא רחוק היום.

עדי בורקין, מנכ"ל אריה פרשקובסקי גרופ: "המצב הפוליטי-ביטחוני המורכב שבו מצויה ישראל, לצד חוסר הוודאות באשר להמשך הלחימה בעזה ותוצאותיה, יוצרים אפקט מצטבר של קיפאון בשוק הדיור. רוכשים פוטנציאליים מאמצים גישה זהירה וממתינים להתבהרות התמונה, מתוך רצון להימנע מהתחייבות כלכלית משמעותית בתקופה של אי־ודאות. כאשר תחושת חוסר היציבות מתווספת לרמות הריבית הגבוהות הקיימות כיום, נוצר מצב שבו שוק הרכישות מקבלנים חווה האטה חדה, כפי שמשתקף היטב בנתוני הדו"ח האחרון.

"עם זאת, חשוב לזכור כי שוק הנדל"ן פועל במחזוריות טבעית של גאות ושפל. התקופה הנוכחית מייצגת את שלב השפל במחזור, אך אין ספק כי מדובר במצב זמני. ברגע שהריבית תחל לרדת, יופעל מחדש מנוע הביקושים, ויחד עם שיפור בתחושת הוודאות הכללית – אנו צפויים לראות התאוששות במכירות. ההיסטוריה מלמדת כי בשוק זה, לאחר כל תקופת קיפאון, מגיע שלב של חזרה לערכי צמיחה, ולעיתים אף בקצב מואץ".

גם גל לחמי, מנכ"לית משותפת בחברת אוניקס נדל"ן, שותפה לתחושות אלו: "בתור חברה יזמית שעובדת בעיקר באזורי הביקוש, המרכז והשרון, אנחנו מרגישים היטב את השינוי הזה בשוק הנדל"ן, זה לא רק מחירי המכירה, אנחנו רואים גם עלייה מאוד מאוד ניכרת בעלויות הבנייה והמימון שמאוד עלו בתקופה האחרונה, וכל זה גורם לדוחו"ת העסקיים של הפרויקטים לרדת משמעותית בתקופה האחרונה. מנגד אנחנו גם מבינים שהעצירה הזאת בשוק הנדל"ן היא עצירה זמנית כי הביקושים עדיין קיימים והם רק יילכו ויגדלו, אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן הישראלי, ומאמינים שהעצירה הזאת תשתחרר לקראת סוף השנה כבר או תחילת 2026.