ההחלטה לבנות ממ"ד היא לא ביטחונית – היא כלכלית

שנתיים של מלחמה ו-12 ימים של טילים מאיראן שדרגו פלאים את מעמדו של הממ"ד בקרב חדרי הבית. הוא כבר לא רק החדר המחניק שהופך עם הזמן למחסן כשהילדים יוצאים מהבית, אלא סמל לוקסוס יוקרתי שבעליו מתעניינים בנימוס בשלום החברים שירדו למקלט, תוך שהם מפטירים באגביות ש"אנחנו בקושי שמענו את האזעקות, פשוט המשכנו לישון בממ"ד".

ויש לכך כמובן גם השפעות על שוק הנדל"ן, כאשר אם בעבר ממ"ד היה נחשב כסוג של "תוספת נחמדה" שמשדרגת את העסקה, היום רוב השוכרים והקונים כבר לא שוקלים ברצינות בית שאין בו מרחב מוגן תקני – ומוכנים גם לשלם על זה.

אנשים תמיד היו מוכנים לשלם יותר (פרמיה) עבור דירה עם ממ"ד, אבל מחקר של בנק ישראל מצא כי עם פרוץ המלחמה החלה עלייה בפרמיה לממ"ד, שאף האיצה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן במאי 2024. סקירה של חברת דיפרנט גילתה כי בשכונות מסוימות בתל אביב דירה עם ממ"ד מושכרת בממוצע ב-3,000 שקל יותר מדירה דומה ללא מיגון. וגם בערים מרכזיות אחרות הפערים נעים בין 1,700 ל-2,500 שקל בחודש.

גם בשוק המכירות הממ"ד הוא פקטור משמעותי. אף שהמחקר של בנק ישראל מצא שהפרמיה לממ"ד במחירי הדירות לרכישה נשארה ברמתה ערב המלחמה למרות התנודתיות, בפועל עדיין יש פרמיה וגם ביקוש – כ-60 אחוז מעסקאות היד השנייה ברבעון השני של 2025 נסגרו סביב דירות ממוגנות, ודירות ללא ממ"ד "נשארות על המדף" ומתקשות להימכר. מתווכים מודים בגלוי שהם מעדיפים לקחת לשיווק נכסים עם ממ"ד, משום שהם יודעים שיימכרו מהר יותר וימשכו קונים רציניים יותר.

אבל כאן עולה השאלה הכלכלית הפשוטה: האם ההשקעה במיגון אכן משתלמת, כמה היא עולה, והאם היא בכלל אפשרית לכל דירה? רן נאור, מנכ"ל אורטק מערכות מיגון, הסביר ל"מעריב" כי הוספת ממ"ד לדירה היא אומנם הפתרון המוכר ביותר, אך גם היקר ביותר ולא תמיד אפשרי.

"מדובר בתהליך מורכב, האורך כחודשיים ותלוי בכמה תנאים הנדסיים מקדימים ולכן אינו מתאים לכל דירה", אמר נאור. "למשל, אם הוא פוגע בקו הבניין או חורג לרחוב – הוא לא יאושר על ידי העירייה. עלות הוספת ממ"ד לדירה מוערכת בכ-180 אלף ש"ח. במידה ומדובר בממ"ד יביל, שאינו חלק מהדירה אלא מונח בחצר, העלות כולל הובלה היא 140 אלף ש"ח".

"לפעמים אין אפשרות להוספת ממ"ד קבוע בשל מגבלות בנייה, ולכן יותר ויותר בעלי נכסים בוחרים במיגון של חדר קיים באמצעות לוחות מיוחדים, חלון ודלת תקניים. במקרה כזה ההשקעה נעה סביב 120 אלף שקל בבית פרטי, ובמבני ציבור היא יכולה להגיע ל-250 אלף שקל ליחידה כאשר מדובר בחדר המשרת קומה שלמה (ממ"ק)", הוסיף.

נאור לא מזלזל בעלות, שכאמור נעה בין 120 ל-180 אלף שקל, אך טוען שמדובר בהשקעה עם תשואה משתלמת במיוחד. שכן, אם הפערים במחירי השכירות יישמרו גם אחרי המלחמה, אז בעל דירה שמשקיע כ-120 אלף שקל במיגון חדר וזכות זה גובה כ-2,000 שקל נוספים בחודש, יכול לכסות את עלות ההשקעה בתוך כחמש עד שבע שנים בהתאם לעיר, לשכונה ולביקוש בשוק – ולאחר מכן הוא יישאר עם דירה עם ממ"ד אותה יוכל למכור.

נאור גם ציין כי בעבר היטל ההשבחה הכבד היה חסם כלכלי משמעותי, שהפך פרויקטים רבים ללא כדאיים ומנע מבעלי דירות לבצע את השדרוג המתבקש. "אולם, אישור החקיקה האחרונה, המרחיבה את האפשרות להוספת ממ"ד עד 15 מ"ר תוך מתן פטור מלא מהיטל השבחה, אינו רק הקלה רגולטורית – הוא קטליזטור המשנה את כלכלת הנכסים למגורים", אמר.

"בשורה התחתונה", אמר נאור, "ההחלטה על מיגון הנכס חורגת כבר מהשיח הביטחוני והפכה להחלטה כלכלית רציונלית. בעל נכס שאינו פועל כעת להשבחת הנכס שלו בהיבט זה, לא רק שמוותר על פוטנציאל תשואה אלא גם חושף את הפורטפוליו שלו לסיכוני נזילות, לירידת ערך ולאי-עמידה בסטנדרט השוק החדש".

הוא סיכם: "החקיקה הנוכחית יצרה חלון הזדמנויות ייחודי ליישור קו עם דרישות השוק, תוך מינוף תמריצים ממשלתיים. התעלמות מהמגמה אינה רק הזדמנות שהוחמצה, אלא טעות אסטרטגית בניהול הנכס בעידן של אי-ודאות. זהו הצעד המתבקש כדי להבטיח שהנכס שלכם לא רק ישרוד, אלא ישגשג בשוק התחרותי של המחר".