שוק הנדל"ן בתל אביב, שנחשב במשך שנים לבועת הנדל"ן המרכזית של ישראל, חווה בשנה האחרונה טלטלה של ממש. ירידות מחירים, קיפאון במכירות ונהירה לשוק השכירות – כל אלו מציירים תמונה מורכבת של שוק שנמצא בעיצומו של שינוי מאוד דרמטי שרבים חיכו לו מזה זמן רב. נתונים עדכניים, לצד עדויות ממתווכים וותיקים ומנוסים, מצביעים על מגמה מתמשכת של ירידה בביקושים לרכישת דירות – גם בפרויקטים חדשים וגם בדירות יד שנייה. מנגד, שוק השכירות בעיר רותח, בעיקר בשל גל המפונים והעדפה גוברת לדירות עם ממ"ד.

לפי אתר הנדל"ן "מדלן", נכון לאתמול בערב (רביעי), מוצעות למכירה בתל אביב לא פחות מ-9,192 דירות – כ-260% יותר דירות למכירה מאשר ברמת גן, שם מוצעות למכירה 2,549 דירות. לשם השוואה, בערים מרכזיות אחרות המספרים נמוכים בהרבה: ברחובות – 753, בפתח תקווה – 1,073, בבת ים – 882, ובראשון לציון – 1,653. 

מחיר ממוצע לדירה בתל אביב עומד על כ-4.2 מיליון שקלים, ודמי השכירות החודשיים הממוצעים עומדים על כ-9,000 שקלים. בשנה האחרונה נמכרו בעיר 3,028 דירות. לפי האתר, ב-2,418 מהדירות המוצעות למכירה כיום נרשמה ירידת מחיר, סה"כ כ-26.3% מהדירות.

"כרגע מכירות אין בכלל, רק השכרות", מספר אבי ג'רבי, מתווך ותיק ובעלים של "הבניין" – חברה לשיווק נדל"ן. "אני כל היום מהבוקר עד הערב עסוק רק בהשכרות באופן מאוד אינטנסיבי. על כל דירה שיוצאת להשכרה יש חמישה לקוחות שרוצים להתקדם. גם לדירות מרוהטות יש ביקוש גבוה בגלל המפונים – כמעט ולא נשארו דירות מרוהטות בעיר. חטפו הכל. יחד עם זאת, מבחינת מכירות, זה ממש קשה.

"גם קבלנים לא מצליחים למכור", הוא מסביר, "אנחנו משווקים גם פרוייקטים של יזמים – יש רוכשים שקנו במבצעי 20/80 לפני שלוש שנים, עכשיו הגיע טופס 4, ויש לי שני לקוחות באותו פרויקט שלא יכולים להשלים את התשלום, הם מנסים למכור את הדירה ולא מצליחים, לצערי הם נאלצים לבטל את העסקה ולשלם קנס מאוד גבוה".

לדבריו, "הלקוחות האלו היו בטוחים שהשוק יעלה ואין מצב שהשוק יירד, ואין מצב שלא יקנו את הדירה לפני המפתח. הם עשו שמיניות באוויר כדי למכור את הדירה שלהם, עם תיווך, בלי תיווך, ניסו למכור בכל מחיר והם לא הצליחו, מתחננים לחברה שירחמו עליהם. בסופו של דבר הם הגיעו למצב שהם נאלצים לשלם פיצוי של 10% כי אין להם את הכסף".

לטענתו, אפילו ניסיון להורדת המחיר לא צלח: "הם היו בטוחים שהם ימכרו ברווח של מיליון ש"ח – זה שתי דירות בפרויקט, שיחה מהיום", הוא מדגיש.  לטענתו, ומניסיונו בשטח, "יש מלא כאלה שקנו במבצעי המימון מבלי שהיה להם את הכסף להשלים את העסקה, ולכן סביר להניח שיהיו עוד מקרים כאלו. עוד שנתיים-שלוש ניפגש עם עוד מלא כאלה".

"מכירות של דירות בלי ממ"ד, זה נהיה בכלל לא רלוונטי", הוא מוסיף, "לדוגמא, יש לנו דירה נהדרת עם מקלט, משופצת מהיסוד, עם חניה פרטית שמשווקת במחיר 4,590,000 ש"ח ולא מצליחים למכור – דירה כזו הייתה נמכרת בקלות בעבר ב-4.8 מיליון ש"ח, המחיר הממוצע למטר באזור הזה הוא 65,000 ש"ח למטר, ואין מכירות".

ג'רבי מבהיר: "בעל דירה שבאמת רוצה וחייב למכור יורד משמעותית במחיר עכשיו, גם מי שמסתובב בשוק ומחפש לקנות – הוא מחפש לקנות רק במחיר מציאה", לדבריו, המוכרים מחכים זמן רב בטרם מצליחים למכור את הדירה: "והם יורדים ויורדים ויורדים ורק כשהם מגיעים למחיר מציאה – רק אז הם מוכרים. הם צריכים להגיע למחיר ממש אטרקטיבי כדי למכור וגם אז – במו"מ הם יורדים אפילו עוד טיפה".

ג'רבי מספר על תחושת חוסר ודאות גם בקרב יזמים: "יש לי 3-4 פרוייקטים של התחדשות עירונית בתל אביב עם היתר בנייה, אנחנו כל הזמן דנים אם כדאי להתחיל את השיווק או לא, אנחנו גם דוחים את ההתחלה של השיווק בגלל המצב, מצד שני יש את ההתחייבות לדיירים שלוחצים בגלל המלחמה וכולם רוצים ממ"ד, אבל אנחנו נאלצים לדחות כי המכירות חלשות".

תחושת הקיפאון מקבלת חיזוק גם מיוסף עמר, בעלים של משרד תיווך בעיר: "מה שקורה כרגע בשוק זה שאנשים שעדיין תקועים בתפיסת המחיר של 2022, ומי שרוצה למכור צריך להוריד 10-15% ממחירי השיווק כדי להתאים את עצמו למחיר הריאלי".

לדבריו, דווקא אחרי המלחמה עם איראן נרשמה עלייה בפניות מצד מתעניינים, אך המחירים נדרשים להיות מותאמים: "אם מישהו ביקש 3 מיליון שקל – היום צריך להתחיל מ-2.75 מיליון. מי שלא מוריד – נשאר עם הדירה."

"בשורה התחתונה, אנשים קונים במחיר הנכון", עמר מסביר שהירידה נובעת מעצם העובדה שהמוכרים הציבו מלכתחילה מחירים מאוד גבוהים, רק כי מדובר בת"א. "מי שרוצה למקסם את המכירה כבר לא יכול, אם הוא היה מציע בשנת 2022 מחיר X רוב הסיכויים שהוא היה מקבל אותו, היום המחיר צריך להיות מתוקן ל-10-15% פחות, ושם יש עסקאות".

נקודה נוספת שהוא מציין היא ההבדל בין שוק השכירות לשוק המכירות: "יש דהירה ונהירה לדירות להשכרה, אנחנו מקבלים עשרות פניות ביום לגבי דירות ויש דרישה לדירות עם ממ"ד, בניגוד לשוק הנדל"ן למכירה, בשוק השכירות יש עלייה ניכרת במחירים".

מרצ'לו אינצ'ליני, מנכ"ל ובעלים של חברת פרנצ'י נדל"ן, מסביר כי תושבי החוץ אותם הוא מייצג "מצילים את השוק מקריסה", לדבריו: "זה קהל הקונים הכי חזק היום. יהודים מהעולם שמחפשים נכסים בישראל, במיוחד בתל אביב ובמרכז, בגלל האנטישמיות הגואה מאז ה-7 באוקטובר".

"השוק אצלי שונה כי אני עובד עם תושבי חוץ בעיקר, בגלל האנטישמיות בעולם יש עלייה מטורפת, אז אנחנו עושים הרבה עסקאות, אבל הישראלים לא קונים היום", הוא מדגיש. "השוק באמת בקיפאון, המחירים באמת ירדו בסדר גודל של 10%, זה נובע גם בגלל הריביות וגם בגלל שאנשים רוצים מחירים מופקעים, הם עוד חיים בשנת 2023".

"ירידת המחירים שנרשמת כיום נובעת בעיקר ממוכרים שהתפכחו מהציפיות שלהם", הוא מסביר, "המחירים שדורשים המוכרים הם כבר לא ריאליים, אם בשנת 2022-2023 קיבלו כל מחיר, בשנתיים האחרונות זה נגמר, הכל השתנה".

לטענתו, "הדבר היחיד שמשחק לטובתם זה תושבי החוץ כי המלחמה, מאז ה-7 באוקטובר, עשתה נזק מאוד גדול ליהודים בעולם, אצלנו במשרדים הטלפונים לא מפסיקים לצלצל כי אנשים מחפשים נכסים בישראל, בת"א ובמרכז, אבל הגרעין החזק זה בת"א".

"הזוגות הצעירים שעושים עלייה, יש להם תקציבים יפים של 3-4 מיליון ש"ח, היתרון שהם לא צריכים משכנתא, והם פחות מתווכחים על המחירים, הם הרבה יותר נוחים במשא ומתן וקונים יותר", יחד עם זאת הוא מדגיש – "השוק הישראלי באמת קפוא".

עומר ליבלינג, מייסד-שותף בחברת שמאות המקרקעין ז'אק-ליבלינג, מוסיף מימד תכנוני ורגולטורי לבעיה: "התחושה בשטח היא של קיפאון. יש ירידה בכמות העסקאות בתקופה האחרונה, הדבר הזה עלול להצביע שבאמת בת"א אנחנו נראה ירידת מחירים".

"היא נובעת מכל מיני סיבות", מסביר ליבלינג, "בראש ובראשונה כל מיני פרויקטים בתוכניות הרובעים השונות לא יוצאים לדרך משום שההיתכנות הכלכלית בהם נעשתה יותר מסובכת או קשה בשנים האחרונות" לדבריו, הרבה פרויקטים תקועים – בין אם בגלל היתכנות כלכלית או היטלי השבחה. בנוסף הוא מציין כי בעיר מקודמות תוכניות כמו תוכנית 5555 להתחדשות עירונית בפרברי תל אביב, ואלו נראות הרבה יותר מבטיחות לרוכשים בעת הזו, שמעדיפים לחכות.

"האלטרנטיבה לקנות דירות ישנות ללא ממ"ד, במיוחד עכשיו אחרי המלחמה הופכת לפחות אטרקטיבית", מוסיף ליבלינג, "היום האזורים האלו של מרכז העיר מושפעים מכמה דברים – קודם כל אין להם ממ"דים, ויש את כל העניין הזה עם הרכבת – ראינו את זה עם הרכבת הקלה ותיכף נראה את זה עם המטרו ועם קווים נוספים שנבנים, כל הגורמים הללו גורמים לאנשים לחשוב פעמיים אם לקנות דווקא בת"א ודווקא בתקופה זאת, במיוחד כשנפתחות עוד אלטרנטיבות".

גם ליבלינג מדגיש את נושא הצורך במיגון לאחר המלחמה ומסביר כיצד הוא משפיע באופן ניכר על השוק: "אם פעם היה ברור שבת"א אנשים עומדים בתור לדירות אז זה כבר לא המצב היום, לא כל דירה שיוצאת אנשים מחכים להיות הראשונים שמגיעים לראות אותה, המצב קשה, במיוחד לאור הנושא של הממ"דים".

"מבחינת עסקאות, אנחנו מדברים על זמן קצר לאחר מלחמה – מדובר על פחות מחודש, לכן אנחנו לא רואים עסקאות שמצביעות על קשר ישיר אבל מה שכן, חד משמעית, מרבית הקונים שמגיעים אלינו להערכת שווי מגיעים עם עסקאות שכוללות ממ"ד".

יחד עם זאת הוא מציג תמונה שונה מזו של המתווכים: "אני חושב שהשוק בת"א הוא עניין של היצע וביקוש, בגלל שת"א היא עיר כ"כ מבוקשת, אני לא צופה שתהיה ירידה דסטית, להערכתי כשמאי אנחנו נראה ירידה של 5% במחירים, כשיש הבדל בין דירות עם ממ"ד ובלי ממ"ד", הוא מסכם.