אל תתבלבלו: מחירי הדיור יורדים, הקבלנים פשוט לא רוצים שתרגישו

אתמול קפצה לי פרסומת לקומפלקס בניינים חדש בתל אביב. הפרסומת כללה כל מיני פרטים טכניים: המחיר החל מ-4,950,000, האכלוס ב-2026, והמיקום הוא בשכונה זו וזו. אבל ה"שוס" של הפרסומת, באותיות שחורות גדולות, היה המשפט הבא: "0% ריבית ל-15 שנה על דירות 4–5 חדרים".

האותיות הקטנות אמנם סייגו שההטבה לא חלה על כל מחיר הדירה, אלא רק על הלוואה של מיליון ש"ח. עדיין, אפילו על הסכום הזה, אם הייתם לוקחים אותו היום ומשלמים אותו במשך 15 שנה בלי ריבית – זה שווה הרבה מאוד.

בהנחה של ריבית שנתית סולידית של 6% (ריבית בנק ישראל פלוס פריים), אם הייתם לוקחים הלוואה של מיליון ש"ח ל-15 שנה, לפי שיטת ההחזר המקובלת (שפיצר) הייתם משלמים החזר חודשי של כ-8,439₪, ובסך הכול לאורך כל התקופה כ-1,519,000₪. כלומר, רק על הריבית הייתם משלמים כ-520 אלף ש"ח נוספים מעבר לקרן.

גם אם נניח שלקבלן זה עולה פחות – הנחה הגיונית בהחלט בהתחשב בעובדה שמדובר ב"לקוח" הרבה יותר גדול של הבנק – ושאת ההלוואה של המיליון ש"ח ל-15 שנה הוא מקבל בריבית שנתית של 5% ולא של 6%, עדיין מדובר בסכום לא מבוטל בכלל וסך הריבית שהוא ישלם לאורך התקופה היא כ-423,429 ₪. 

כדי לדעת כמה הסכום הזה שווה לקבלן היום צריך להוון אותו. כלומר, לקחת בחשבון את ערך הזמן של הכסף ולהתחשב בכך שכסף בעתיד שווה פחות מכסף היום. אם נניח שריבית חסרת סיכון עומדת כיום על 4%, אז אותם 423,000 ש"ח על פני 15 שנה שקולים עבור הקבלן ל־313,539 ש"ח בקירוב מבחינת ערך נוכחי (במונחי היום). במילים פשוטות, אם הקבלן היה שם את הסכום הזה בצד היום ונועל אותו בפיקדון סולידי ב־4% לשנה, הוא היה יכול לממן את כל התשלומים לבנק בעצמו – מבחינה פיננסית טהורה הקבלן צריך להיות אדיש בין להוריד לך את מחיר הדירה בסכום הזה לבין לשלם לך את הריבית על ההלוואה.

בסופו של דבר, כשהקבלן מציע לכם "0% ריבית ל-15 שנה", הוא בעצם מוותר לכם על הסכום הזה או על חלק ממנו  – ומגלם אותו בתוך העסקה. המשמעות היא שהקבלנים יכלו באותה מידה לכתוב "הנחה של 300 אלף ש"ח" או פשוט להוריד את המחיר – אבל הם לא עושים את זה. למה? כי הם יודעים שבשוק כמו נדל"ן, שבו התחושות והציפיות הן חלק מהמשחק, עצם הדיבור על ירידת מחירים מזין את הירידה. מספיק שקבלן אחד יודה בכך שיש ירידת מחירים, והירידה שאנחנו כבר עכשיו מרגישים בשטח תהפוך להתרסקות תלולה.

וזו בדיוק הנקודה – המחירים יורדים. אולי לא בטאבו או במודעות הפרסומת, אבל בכיס שלכם הם יורדים בהחלט. אז שלא יספרו לכם סיפורים על "מבצע מכירות", "מטבח בחינם" או "הטבת מימון", זו ירידת מחיר לכל דבר. הקבלנים יודעים את זה, הבנקים יודעים את זה והגיע הזמן שגם הציבור ידע את זה וידבר על זה. הסוסים האלו כבר ברחו מזמן, פשוט ליותר מדי אנשים יש אינטרס שלא נדבר על זה שהאורווה ריקה.