נדל"ן
איפה הכי יקר לגור באירופה? איסלנד והונגריה מככבות
בעשור האחרון, בין השנים 2015 ו-2024, מחירי הדיור באיחוד האירופי זינקו ב-53%, כאשר במדינות מסוימות המחירים אף שולשו. עלויות בנייה גבוהות יותר, ריביות משכנתאות מוגדלות, היצע מוגבל ועלייה ברכישת דירות כהשקעה – כל אלה יצרו רמות מחירים מסחררות במדינות שונות ברחבי האיחוד האירופי.
הונגריה הובילה את המגמה עם הזינוק הדרמטי ביותר במחירים, כאשר דירות עולות כיום פי שלושה בהשוואה למחירן ב-2015. בבודפשט, בירת המדינה, המחיר הממוצע לדירה נע בין 250,000 ל-1.5 מיליון אירו. אחריה ניצבת איסלנד, שם המחירים גבוהים כעת פי 2.5 לעומת שנת 2015. באזור הבירה רייקיאוויק ושש העיריות הסובבות אותה, הדירות הן היקרות ביותר, עם מחירי רכישה ממוצעים של כ-558,000 אירו.
על פי בנק איסלנד, בעקבות גידול בהיצע והתמתנות בביקוש, קצב עליית מחירי הדיור הואט, אולם האינפלציה השנתית במחירי הדיור עדיין עמדה על 8% בחודש מרץ. במדינות אחרות באירופה נרשמה גם כן עלייה משמעותית במחירי הדיור בתשע השנים האחרונות. ליטא, פורטוגל, צ'כיה, בולגריה, אסטוניה ופולין – בכולן נצפתה הכפלה ויותר במחירי הנדל"ן.
בתחתית הרשימה נמצאת פינלנד, שם מחירי הנכסים אינם גבוהים באופן משמעותי ממה שהיו לפני כמעט עשור. עם זאת, קיימים פערים גדולים בין עלות הדירות באזורים הכפריים לבין המחירים בהלסינקי, למשל.
על פי דוח עדכני של Global Property Guide, ההאטה בשוק הנדל"ן הפיני, שהחלה ב-2021 וגרמה לקריסת מחירים בשיעור שנתי של 14%, ככל הנראה הגיעה לשפל. הציפייה היא שההתאוששות הכלכלית המתמשכת תתמוך בעלייה הדרגתית במחירי הדיור, בעיקר בדירות חדשות, כאשר צפוי שמחירי דירות יד שנייה יעלו רק באופן שולי, ב-1-3% השנה. מחירן הממוצע של דירות יד שנייה עומד על 4,612 אירו למטר רבוע, מה שמביא את עלותה של דירה בשטח 75 מ"ר ל-345,900 אירו, אך בהלסינקי המחיר עשוי להגיע ל-400,000-500,000 אירו.
אין בידי יורוסטט נתונים על מחירי הדיור ביוון, אך על פי מדד הנדל"ן למגורים של בנק יוון, המחירים באזורים העירוניים נמצאים כיום מעט מעל לרמתם בשנת 2008. מחוץ לאיחוד האירופי, בטורקיה, המחירים גבוהים פי 17 לעומת 2015. באיסטנבול, דירת שני חדרים עולה כיום בסביבות 120,000 אירו. אמנם מחיר זה עשוי להיראות אטרקטיבי בהשוואה למחירים במערב אירופה, אך יש לזכור שמחירי הצרכן עלו בכמעט 38% בשנה האחרונה והשכר הממוצע ברוטו עומד על מעט יותר מ-600 אירו בחודש.
האם שכירות משתלמת יותר?
גם שכירת בית או דירה הפכה ליקרה הרבה יותר ברחבי אירופה, אף שהמחירים עלו בקצב איטי יותר מאשר מחירי הרכישה. על פי הנתונים העדכניים ביותר של יורוסטט, שכר הדירה עלה ב-26.7% באיחוד האירופי בין 2010 לרבעון הרביעי של 2024. עם זאת, היו מדינות שבהן מחירי השכירות עלו הרבה מעבר לממוצע. אסטוניה רשמה את הזינוק הגדול ביותר במחירי השכירות, שיותר משולשו (עלייה של 212% בהשוואה לרמתם ב-2010). בליטא, השכירות התייקרה ב-175% ובאיסלנד המחירים עלו ב-120%.
בהונגריה, מחירי השכירות גבוהים כיום ביותר מפי שניים (עלייה של 114%) ממה שהיו ב-2010. יוון נמצאת בתחתית הרשימה, שם מחירי השכירות זולים ב-13% באותה תקופה. בינתיים, בטורקיה, מחירי השכירות גבוהים כיום כמעט פי 8.8 ממה שהיו לפני עשור, על פי נתוני ה-OECD העדכניים ביותר.
עלויות הדיור – היכן הן הגבוהות ביותר באיחוד האירופי?
עלויות הדיור, כולל תשלום עבור חשבונות, עלו גם הן באופן משמעותי במדינות רבות החברות באיחוד האירופי. בין 2015 למרץ 2025, תושבי אסטוניה חוו את העלייה הגדולה ביותר בעלויות הדיור בכל האיחוד. הם שילמו מעט יותר מפי שניים ממה ששילמו עשר שנים קודם לכן. אסטוניה נמצאת בראש הרשימה, ואחריה פולין וצ'כיה, שבכל אחת מהן נרשמו עלויות דיור בשיעור של כ-180% ממה שהיו ב-2015. באיחוד האירופי, בממוצע, מחירים אלה עלו ביותר מ-40% באותה תקופה.
בתוך האיחוד, העלייה הקטנה ביותר נרשמה בספרד, מעט מעל 20%. עם זאת, אלבניה, המצויה בתהליך הצטרפות לאיחוד האירופי, רשמה עלייה קטנה אף יותר. כאשר משווים את עלויות הדיור לממוצע באיחוד האירופי, אירלנד מובילה את רשימת המדינות היקרות ביותר, על פי הנתונים העדכניים ביותר (2023) של יורוסטט.
בצרפת ובגרמניה, עלות זו הייתה מעט גבוהה יותר, באיטליה ובספרד, מעט פחות מהממוצע באיחוד האירופי. תושבי מלטה והונגריה שילמו רק שני שלישים מהממוצע באיחוד האירופי, ובולגריה נמצאת בתחתית הרשימה עם מעט פחות מ-40% מהממוצע.
מחירי שכירות ודיור גבוהים אשמים בחלקם בכך שצעירים אירופאים רבים אינם מסוגלים לעזוב את בית הוריהם שנים רבות לאחר שהחלו לעבוד. על פי יורוסטט, צעירים אירופאים עוזבים את בית הוריהם בגיל ממוצע של 26.3 שנים. נתון זה משתנה באופן משמעותי בין מדינות האיחוד האירופי, מ-21.4 שנים בפינלנד ועד 31.8 שנים בקרואטיה.
היכן השקיעו אנשים הכי הרבה בנדל"ן?
בשנת 2023, תושבי קפריסין השקיעו סכום השווה ל-8.6% מהתמ"ג של המדינה בנדל"ן, על פי יורוסטט. באיטליה, שיעור זה עמד על 7%, מעט יותר מאשר בגרמניה (6.9%) ובצרפת (6.4%). השיעור הנמוך ביותר נרשם בפולין (2.2% מהתמ"ג) וביוון (2.3%). ההשקעה הממוצעת בדיור באיחוד האירופי עמדה על 5.8% מהתמ"ג בשנת 2023, סכום המוערך בכטריליון אירו.
כ-2,200 דירות בבניינים בני עשרות שנים בשכונות הדרומיות באור יהודה, הבנויים בקרבת מסלול ההמראה והנחיתה בנמל התעופה בן גוריון – יהרסו, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית גדול.
על פי התוכנית, שהובילה עיריית אור יהודה ואשר צפויה לעלות לדיון שני ואחרון להפקדה בוותמ"ל – במקום הדירות הישנות ייבנו בסך הכל 5,730 יחידות דיור בבנייה מרקמית בבניינים בגובה של 15-9 קומות – בשני מתחמים – במתחם בו יהרסו הבניינים הישנים (4,600 יחידות דיור) ובמתחם רבין מערב (1.130 יחידות דיור).
במסגרת התוכנית, בקו הבניינים הראשון בקרבתו לנתב"ג, ייבנו בניינים לתעסוקה ומסחר. בנייני המגורים ייבנו בקווים פנימיים יותר ובסטנדרט גבוה, שאמור להפחית את מטרדי הרעשים של המטוסים הנוחתים והממריאים. במשך שנים ארוכות לא ניתן היה לקדם את התוכנית בשל הסמיכות לנתב"ג ומניעת האפשרות לבניית מגדלים בני עשרות קומות.
המתכונת החדשה המוצעת, הכוללת שני מתחמים, אמורה לתת מענה למגבלת הגובה של הבניינים. בעיריית אור יהודה הבהירו, כי לאחר הדיון השני בוותמ"ל על הפקדת התוכנית, היא תיפתח להפקדת והתנגדויות כמתחייב ולאחר מכן ניתן יהיה להתחיל בהליך הוצאת היתרי הבנייה.
"אני שמחה שמצאנו דרך להתגבר על אחד מהחסמים המשמעותיים ביותר שעמדו בנינו בהוצאת תוכנית בהיקף כזה, כשגיבשנו לאחרונה מתווה חשוב שמאפשר לקבל את הסבסוד הכלכלי לפרויקט בזכות שיתוף הפעולה הפורה שיש לנו עם רשות מקרקעי ישראל", ציינה ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט.
"כולנו ראינו את המלחמה האחרונה עם איראן והתוצאות ההרסניות של בניינים שלמים חסרי מיגון. כולנו גם מבינים שדירות שנבנו כאן בשנות ה-50', ה-60' וה-70' לא יכולות עוד לספק ביטחון לתושבים. אין ספק שתושבי השכונות הדרומיות, שבהם נמצאים מרבית התושבים מדור המייסדים שלנו, ראויים לגור בדירות ראויות, תקניות ובטוחות", הוסיפה שוחט.
בענף הנדל"ן הישראלי נרשמת לאחרונה ירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רשות מקרקעי ישראל אף פרסמה לאחרונה עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים", אמר השבוע ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י.
"זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך", הוסיף קוינט.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה ביום שישי האחרון לצד מדד המחירים לצרכן, גם את נתוני מדד מחירי הדירות לחודשים מאי-יוני 2025. מהמספרים ניתן לראות כי לאחר חודשים ארוכים של עליות, מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5% לעומת אפריל-מאי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מאי-יוני 2024) המחירים עדיין גבוהים ב־2.5%, אך הלמ"ס מציינת כי כבר מתחילת השנה ניכרת התמתנות בעליות השנתיות. שתי תקופות ירידה שנתית נרשמו בעשור האחרון – ב-2018 ובמחצית השנייה של 2023 – וכעת הנתונים עשויים להצביע על תחילתה של ירידה שלישית.
ברקע השינויים בשוק הנדל"ן הישראלי, סוכנות התיווך רימקס מפרסמת מספר עסקאות שנחתמו במהלך השבוע ברחבי הארץ, וחלקן מסקרנות במיוחד. בשלוש ערים נחתמו עסקאות על דירות מתחן למיליון שקל. בעיר חיפה, דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי בשכונת נווה פז, בגודל 95 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, נמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר באר שבע, שלאחרונה נחתמות בה עסקאות מפתיעות במחירים נמוכים באופן יחסי, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב אלפסי בשכונה י"א, בגודל 75 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, בסכום של 765,000 שקל. עסקה נוספת שנחתמה בפחות ממיליון שקלים היא בעיר קריית גת, על דירת 3 חדרים ברחוב הגבורה, בגודל 89 מ"ר, בקומה 7 מתוך 8 עם מעלית, שנמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר חיפה נחתמה עסקה נוספת, על דירת 3.5 חדרים ברחוב ארלוזורוב בשכונת הדר, בגודל 90 מ"ר, עם מרפסת 10 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, שנמכרה בסכום של מיליון שקל. בראשון לציון, דירת 3 חדרים ברחוב השקד, בגודל 65 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה בסכום של 1.76 מיליון שקל.
בעיר באר שבע, דיווחו ברימקס על מספר עסקאות נוספות. הראשונה שבהן, על דירת 5 חדרים ברחוב אהרון קציר בשכונת רמות, בגודל 148 מ"ר, עם שתי מרפסות 10+18 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם חנייה, מעלית וממ"ד, שנמכרה בסכום של 1.4 מיליון שקל. דירת 5 חדרים אחרת בעיר, ברחוב עוזי נרקיס בשכונת רמות, בגודל 146 מ"ר, עם מרפסת 14 מ"ר, בקומה 3 מתוך 5, עם חנייה, מעלית וממ"ד, נמכרה בסכום של 1.68 מיליון שקל. בנוסף, דירת 4 חדרים ברחוב בן יהודה בשכונה ב' בעיר, בגודל 89 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, נמכרה בסכום של 1.1 מיליון שקל.
בעיר רמלה, נמכרה דירת גן ברחוב יחזקאל שכונת אג"ש, בגודל כ-100 מ"ר בנוי עם 30 מ"ר גינה, בקומה 0 מתוך 3, בסכום של 1.93 מיליון שקל.
בעיר לוד דיווחו ברימקס על מספר עסקאות, הראשונה שבהן על דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך שכונת ממשלתית, בגודל כ-43 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, שנמכרה בסכום של 1.02 מיליון שקל. בנוסף, נמכר דופלקס גג 5 חדרים ברחוב דקר שכונת גני יער, בגודל 135 מ"ר בנוי ו- 70 מ"ר גג, בקומה 7 מתוך 8, עם ממ"ד, מעלית וחנייה, בסכום של 2.3 מיליון שקל.
עסקה נוספת שפורסמה בלוד, היא על דירת 4 חדרים ברחוב חטיבת הראל שכונת נאות יצחק, בגודל 91 מ"ר, עם מרפסת 9 מ"ר, בקומה 9 מתוך 10, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, שנמכרה בסכום של 1.785 מיליון שקל. בנוסף, דירת 5 חדרים ברחוב גולומב שכונת רמת אלישיב, בגודל 117 מ"ר, עם מרפסות 16 מ"ר, בקומה 1 מתוך 7, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, נמכרה בסכום של 1.9 מיליון שקל.
במקביל לירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רמ"י מפרסמת עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יח"ד ברחבי הארץ. ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י, שוחח עם ענת דוידוב ויעל אילון ב-103fm והסביר.
אז מהי בעצם המטרה?
לדבריו: "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים. זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך. התוצאות מתחילות לבוא לידי ביטוי בתקופה האחרונה כשרואים את מדד מחירי הדיור שיורד כבר 4 חודשים ברצף".
"בנושא העסקאות, אפשר לראות את הפרמטר של מספר הדירות הלא מכורות, הזמן שלוקח לעשות עסקאות, אנחנו רואים את זה במדד הקרקעות שהשקנו עם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני שנה וחצי, ירידה של 20-30% במחירי הקרקעות. אנחנו גם מרגישים את מה שקורה בשוק, אם נבוא ונגיד שהמפץ הגדול היה בשיווק של 7200 יחידות בתחילת השנה בשדה דוב שגרם לירידת מחירים בתל אביב ומשם היה סוג של אפקט דומינו".
ענת דוידוב ביקשה לדעת על הבעיות לטענתה בפיתוח בשדה דוב, לטענתו: "אין בעיות, הפיתוח מתקדם. אני לא מכיר בעיות. זה פרויקט יפיפייה, אין עוד הרבה מקומות כאלה. בהחלט ניתן לרדות ירידה של המחירים בשדה דוב. משם זה ימשיך למעגלים רחוקים יותר וישפיע על השוק".
"לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב"
מתי להערכתך ניתן יהיה לשווק את יחידות הדיור?
"זה תהליך של מספר חודשים ספורים, 3-4 חודשים. מפרסמים את המודעות, מודיעים לקבלנים שבאיזור הזה אנחנו נשווק אותן, בדרך כלל מיד עם אישור התוכניות. היה לנו איזו בעיה בקביעת הוצאות הפיתוח ולכן היה את העיכוב הזה במהלך השנה, אנחנו צריכים עכשיו לעבוד על הוצאות הפיתוח. המכרזים עצמם הם סטנדרטים, זה לא שצריך לקחת כל מכרז ולנסח בו את החוברות. לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב. אנחנו הוצאנו מודעות ללמעלה מ-50 אלף יחידות דיור והוצאנו עסקאות למעלה מ-25 אלף יחידות דיור. ב-5 השנים האחרונות, למעט בשנת 2022 אנחנו בסה"כ נמצאים פלוס מינוס במצב יותר טוב או מקביל של שיווקים שהיינו בשנים הקודמות".
"יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה"
שוק הדיור נמצא היום בהאטה בעיקר בדירות חדשות, הקבלנים מתקשים למכור ואתם ממשיכים למכור קרקעות
על כך אמר: "אנחנו צריכים כל הזמן לשווק קרקעות, גם ירידת המחירים עדיין לא משמעותית. מדברים בינתיים על במצטבר קצת למעלה מאחוז. צריך להציף בקרקעות כדי שהירידה תהיה משמעותית יותר. יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה והרבה שנים מדברים על זה, היו ירידות טקטיות לתקופות מסוימות וזה לא קרה. לכן, אני חושב שיש חשיבות מאוד גדולה לנתונים, חשוב לנהל מו"מ נכון ולדרוש מחירים הוגנים".
"יש הרבה קבלנים ואנחנו מוציאים מכרזים, בסופו של דבר מי שקובע את המחיר לאותה קרקע אלה הקבלנים שמתחרים על אותם קרקעות, מי שקנה ביוקר בשנים קודמות יכול להיות שהוא בסוג מסוים של בעיה. אבל, אם הוא יוריד את המחיר אני מניח שהוא ימכור את הדירות, כמו שכולנו למדנו במבוא לכלכלה – המפגש של עקומת ההיצע עם עקומת הביקוש הוא מה שמייצר את זה".
"את צריכה לשאול אותם, אני חושב שהם צריכים להוריד את המחירים, הם כנראה לא עושים את זה כי הם חושבים שבעתיד השוק ייעצר ויהיו פחות קרקעות. אנחנו כולנו רוצים בום כלכלי – זה יהיה טוב לכולם, בשוק הדיור, כשמסתכלים על הנתונים, בסוף יש יותר דירות ממשקי בית – זה אומר שאין משבר. התפקיד של המדינה מכוח זה שהיא מנהלת את רוב הקרקעות במדינה זה להוציא לשוק כמה שיותר קרקעות. לדעתי אחרי המלחמה יהיו תהליכים שיכולים להשפיע ולהוריד את המחירים".
