Connect with us

כלכלה

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

Published

on




כפי שפורסם הבוקר (שלישי), המהלך החדש של רשות המסים שיכלול חובת צירוף חוזי שכירות לדיווח והצלבות מידע מתקדמות בין מאגרי מידע של המדינה צפוי לסגור את הפרצות בשוק ההשכרה, ולשים סוף לתופעה הרווחת של העלמת מס על שכר דירה. לצד ההשפעה הישירה שתגדיל את הכנסות המדינה ממיסים, למהלך כזה יכולה להיות גם השפעה עקיפה על מחירי הדיור – השאלה היא רק לאיזה כיוון? והאמת, הדעות בנושא חלוקות מבחינה כלכלית, וייתכן שהתשובה על זה מתחבאת בכלל במחוזות הכלכלה ההתנהגותית.

טענה אחת שנשמעת היא שמשכירים שעד היום העלימו מס באופן לא חוקי יתייחסו למס "החדש" כביכול כגידול בהוצאות, וכמו כל גידול בהוצאות הם "יגלגלו" אותו על השוכרים כדי להימנע מפגיעה בהכנסה – והתוצאה של המהלך תהיה עלייה במחירי השכירות. כך למשל אמר למעריב עו"ד נעם קולודני, מומחה בדיני תכנון ובניה ונדל"ן, שברמות השכירות הנמוכות אנחנו כנראה נראה ירידה מלאכותית של שכר הדירה עד לסף הפטור, תוך אפשרות של יצירת 'פיצוי' על דרך של תשלומים נלווים בלתי רשמיים כמו דמי ועד מופרזים או תשלומים מזדמנים אחרים.

חתימת הסכם שכירות (צילום: Shutterstock)
חתימת הסכם שכירות (צילום: Shutterstock)

"אבל ברמות השכירות הגבוהות, היות שהשוק הוא מה שמכונה 'שוק של משכירים', ודאי לאחר מבצע עם כלביא והפינוי המסיבי במהלכו, בעלי דירות יגלמו את המס במסגרת מחיר השכירות, במיוחד באזורים שבהם הביקוש רב וההיצע מוגבל. למשל בתל אביב, גבעתיים והרצליה, שבהן המשכירים נהנים מיתרון מיקוח ברור, רבים מבעלי הדירות יבחרו לגלם את עלות המס כחלק ממחיר השכירות, שבפועל תתייקר, וזאת כדי לשמר את תשואת הנטו".

מהצד השני עולה הטענה ששוק השכירות בישראל כבר מתומחר גבוה ממילא, ואם משכיר היה יכול להעלות את שכר הדירה הוא כנראה כבר היה עושה את זה. מס "חדש", ובוודאי כזה שמושת רק על חלק מהמשכירים (שהרי עבור המשכירים שומרי החוק הוא לא חדש), לא ייתן לו תירוץ להעלות מחירים והוא ייאלץ לספוג בעצמו את המס. הרווחים שלו מהשכרה ירדו, הוא יחליט שזה לא שווה לו את ההתעסקות וימכור את הדירה, השוק יהיה מוצף בדירות למכירה, והופ – התוצאה של המהלך תהיה ירידה במחירי הבתים.

הטענות האלו אמנם נשמעות הגיוניות, אך הבעיה היא ששתיהן מניחות שמשכירי הדירות בוחנים את התשואה משכר הדירה באופן פיננסי ורציונלי – כאשר העובדות בשטח מעידות שזה פשוט לא המצב. התשואה משכירות על דירות בישראל נחתכה כמעט בחצי שני העשורים האחרונים, ומכמעט חמש אחוז בשנה היא ירדה לשניים וחצי אחוזים. לצורך השוואה, מאז שריבית בנק ישראל עלתה, כמעט בכל פקדון סולידי בבנק ניתן לקבל שלושה, ארבעה ואפילו חמישה אחוזי תשואה – וזה בלי להתעסק עם שוכרים, תיקונים, תקופות בלי דיירים וטילים איראניים. 

אז למה בכל זאת אנשים משקיעים בדירות? התשובה במילה אחת היא אופטימיות, ובשני מילים: רווח הוני. משקיעי הנדל"ן בישראל מקווים שערך הדירה יעלה עם השנים, וביניים הם מוכנים אפילו "לסבסד" את השוכרים שלהם מתוך הנחה שאת הרווח האמיתי הם יעשו במכירה ולא מהשכירות.

קניית דירה, אילוסטרציה (צילום: ingimage ASAP)
קניית דירה, אילוסטרציה (צילום: ingimage ASAP)

המס "החדש" כביכול של רשות המיסים, או יותר נכון המס הישן שעד היום לא מספיק נאכף, עומד במקסימום על 10% משכר הדירה – נניח שעד עכשיו קיבלת 9,000 ש"ח נטו, מעכשיו אחרי תשלום המס ייכנס לך לחשבון הבנק 8,100 ש"ח. זה נשמע הרבה, אבל בעיניים של משקיע זה כמעט לא משנה את השורה התחתונה – במקום תשואה של 2.5%, יש לך 2.25%. כל עוד הם עדיין מאמינים שערך הנכס יעלה זה לא מה שיגרום למשקיע למכור, וגם לא מה שימנע מאחרים לקנות.

ההשפעה האמיתית היא לא פיננסית אלא מנטלית. רוב אזרחי ישראל מעולם לא היו בקשר עם רשות המיסים, הם שכירים שמקבלים תלוש מסודר ולא מילאו טופס דיווח אחד בחייהם. לכן, עבור מי שמשכיר דירה, המהפך האמיתי אינו תשלום המס – אלא עצם ההתעסקות עם הבירוקרטיה שנלוות אליו. בירוקרטיה שכנראה לא תהיה מספיק מאיימת כדי לגרום לאנשים למכור ולמוטט את השוק, אבל כן יכולה להרתיע קונים עתידיים שלא רואים בעצמם "משקיעים".

אז בשורה התחתונה, ירידה אמיתית של מחירי השכירות לא תהיה כאן בקרוב. ושל מחירי הבתים? ובכן, זה בעיקר תלוי בעד כמה הישראלים שונאים בירוקרטיה, והאם עצם חובת הדיווח תספיק בשביל לגרום להם להפסיק לקנות בתים ולעבור להשקעות "נוחות" יותר, עם תשואה שנתית גבוהה יותר, והכי חשוב – שגם מנכות מס במקור.





Source link

Continue Reading
Click to comment

Leave a Reply

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

כלכלה

היום שהיה בבורסה: המדדים נצבעו ירוק

Published

on




הבורסה בתל אביב ננעלת היום (ראשון) במגמה חיובית עם מדד תל אביב 35 שנצבע ירוק ועלה 0.6%, ומדד ת"א 125 שטיפס ב-0.42%. את הירידה הבולטת ביותר רשמה חברת הבניה אאורה שצללה בכשישה אחוזים, ואת העלייה הבולטת ביותר רשמה חברת ישרוטל שטיפסה בכשישה אחוזים.

שני דוחות כספיים שפורסמו היום מדגימים את המתח שבין גידול בהכנסות לבין שחיקה ברווחיות. שטראוס גרופ הציגה קפיצה דו־ספרתית במחזור המכירות ל־3.07 מיליארד שקל ברבעון השני, בעיקר בזכות פעילות הקפה הבינלאומית, אך בשורה התחתונה הרווח הנקי נשחק ל־80 מיליון שקל בלבד – ירידה של 2% ברבעון ו־37% בחציון – בשל עלייה בהוצאות המימון והמס. 

פרויקט אאורה בגבעתיים. הפניקס תשקיע מאות מיליונים בפרוייקטים (צילום: סטודיו 84)
פרויקט אאורה בגבעתיים. הפניקס תשקיע מאות מיליונים בפרוייקטים (צילום: סטודיו 84)

ישראייר גרופ, מצידה, רשמה מחזור שיא של 137 מיליון דולר ועלייה חדה במספר הנוסעים, אך מבצע "כלביא" לצד הוצאות מימון והשקעות כבדות דחפו אותה להפסד נקי של 10.4 מיליון דולר, לעומת רווח בשנה שעברה. שני המקרים משקפים היטב את האתגר של חברות הצומחות בהכנסות בקצב מהיר אך מתקשות לתרגם זאת לשורת רווח, בין אם בשל תנודתיות חיצונית ובין אם בגלל עלויות פנימיות כבדות.

המגמה החיובית של היום מגיעה בהמשך למגמה בה נסגרה הבורסה בשבוע שעבר, עם מדד תל אביב 35 שעלה ב־1.06%, ומדד תל אביב 125 שטיפס ב־1.05% – כשמדד הביטוח זינק ב־7.5% וקיזז את הירידות במדדי הבנקים והנדל"ן, שירדו ב־0.5% וב־0.1% בהתאמה.

ומה קרה מעבר לים? בארצות הברית השווקים נצבעו בירוק בשבוע שעבר, עם עליות מתונות בשניים מתוך שלושת המדדים המרכזיים: מדד S&P 500 עלה ב־0.27%, מדד דאו ג׳ונס התחזק ב־1.53%, ואילו הנאסד״ק דווקא ירד ב־0.58%. השקל, בתורו, נחלש מול הדולר, ועמד ביום חמישי האחרון על 3.419 – ירידה של 0.99% מיום חמישי שלפניו.

השוק האירופי נסחר גם הוא במגמה חיובית בשבוע החולף: מדד EURO STOXX 50 הכלל־אירופאי עלה ב־0.73%, מדד FTSE 100 הבריטי זינק ב־2.00%, מדד CAC 40 הצרפתי עלה ב־0.58%, ומדד DAX הגרמני כמעט לא זז – עם עלייה מזערית של 0.02%. לעומת זאת, מדד ניקיי היפני נחלש ב־1.72% במהלך השבוע. בגזרת המט"ח, השקל נחלש מול כל המטבעות המרכזיים: ב־0.66% מול האירו, ב־0.09% מול הליש"ט, וב־0.10% מול הין היפני.





Source link

Continue Reading

כלכלה

יום השיבוש השני: ירידה חדה בהוצאות האשראי

Published

on




אחרי שבמהלך שעות הבוקר (8:00–12:00) נרשמה עלייה של 5.3% בהוצאות בכרטיסי אשראי לעומת השבוע שעבר, היקף עסקאות כולל של 467.38 מיליון שקל, לעומת 443.56 מיליון שקל ביום שלישי הקודם, חברת שב״א מפרסמת נתונים עדכניים שמהם עולה תמונה הפוכה בדיוק.

נתוני שב״א לשעות 8:00–17:00 מצביעים על ירידה של 2.4% בהוצאות לעומת השבוע שעבר: היקף עסקאות של 1.147 מיליארד שקל, ירידה של יותר מ־33 מיליון שקל ביחס ל־1.171 מיליארד שקל שנרשמו ביום שלישי שעבר.

חסימת כבישים 1 ו-6 ביום העצירה השני (צילום :סיימון, Simon)

כאמור, מדובר בהיפוך מגמה לעומת הנתונים מהצהריים, שהנתונים שפורסמו אז עוררו את התחושה שהמחאה לא פוגעת בצריכה, ואף מעודדת אותה במידה מסוימת. כעת ניתן לשער שלא היה מדובר בגל קניות חריג, אלא רק בהקדמה של קניות מהצהריים והערב של צרכנים בגלל ההפגנות והשיבושים.





Source link

Continue Reading

כלכלה

חידוש משמעותי באפליקציית ג׳מיני של גוגל: עריכת תמונות מתקדמת

Published

on




אפשרויות חדשות לעריכת תמונות – ובחינם: אפליקציית הבינה המלאכותית ג׳מיני של גוגל מוסיפה אפשרויות עריכה מתקדמות לתמונות. בין היתר אפשר עתה לשנות לדמויות תלבושות ורקעים וגם לאחד דמויות מתמונות שונות לתמונה אחת מבלי שהפנים משתנות כפי שמתרחש במודלי בינה מלאכותית.

בגוגל מסבירים כי אחת הבעיות בעריכת תמונות באמצעות בינה מלאכותית היא שחזרות לא עקביות של דמויות, תופעה שעלולה לגרום לכך שהתמונה הסופית לא תיראה טבעית. החידוש בג׳מיני מבקש לתת מענה לנושא הזה, כך שגם אם מוסיפים אלמנטים חדשים, הדמות המקורית נותרת זהה במראה ובמאפיינים.

באמצעות הכלי החדש ניתן להעלות תמונה קיימת ולבקש לבצע בה שינוי, החל מהחלפת רקע ועד הוספת אביזרים או פרטי לבוש. בנוסף, ניתן לשלב מספר תמונות שונות ליצירת סצנה אחת, לדוגמה חיבור תמונה של אדם עם תמונה של חיית מחמד כך שייראו יחד באותה סיטואציה.

שתי תמונות שונות משתלבות לאחת. העדכון החדש (צילום: גוגל)
שתי תמונות שונות משתלבות לאחת. העדכון החדש (צילום: גוגל)

יכולת נוספת היא עריכה רב־שלבית: משתמש יכול להתחיל בתמונה של חדר ריק, לשנות את צבע הקירות, להוסיף רהיטים, ובהמשך להמשיך לערוך חלקים נוספים באותה סצנה.

האפליקציה מציעה גם אפשרות לשילוב עיצובים וסגנונות: לדוגמה שימוש במרקם של פרח ליצירת פריט לבוש, או החלת דוגמה מתמונה אחת על אובייקט בתמונה אחרת. מעבר לעריכה הסטטית, ניתן להעלות מחדש את התמונה שעברה שינוי ולבקש מג׳מיני להפוך אותה לסרטון קצר, כך שהתוצאה תהפוך דינמית.

העדכון הנוכחי מצטרף לכלי העריכה שהושקו באפליקציה מוקדם יותר השנה. בגוגל מציינים כי הפיתוח נשען על משוב שהתקבל ממשתמשים, במטרה לשפר את חוויית העריכה ולפשט את התהליך כך שלא ידרוש ידע מקצועי מוקדם.

ג׳מיני ממשיכה בכך להתחרות באפליקציות עריכה פופולריות אחרות, כשהיתרון המשמעותי הוא שילוב טכנולוגיות בינה מלאכותית מתקדמות בממשק פשוט לשימוש, עם אופציות רבות לעריכת התמונה, ללא עיוות או שינוי של פני הדמויות.





Source link

Continue Reading
Advertisement

כל העדכונים