בכל כמה חודשים חוזר לו הדיון הציבורי על "פיצוץ בועת הנדל"ן" בתל אביב. התחושה בציבור היא שהמחירים מתחילים לקרוס, הריבית הגבוהה עשתה את שלה, הציבור יושב על הגדר – והשוק עומד להתמוטט. אלא שמאחורי התחושה – עומדת מציאות מורכבת בהרבה.

דו"ח מעודכן של הלמ"ס מאפריל 2025 מציג תמונה שעומדת בניגוד לאווירה בתקשורת: מחירי הדירות בתל אביב עלו ב־4.1% בשנה האחרונה. במרכז נרשמה עלייה של 3.8%. במקביל, בתל אביב נרשמה צניחה של יותר מ־40% במספר הדירות החדשות שנמכרו – ואצל חלק מהמיזמים, יש דירות שעומדות על המדף חודשים רבים.

שממה ושיממון

עידן יסקולקה, הבעלים של קבוצת אפולו מתאר את ההאטה הדרמטית שחלה בשוק הנדל"ן בתל אביב בשבועות האחרונים: "אנחנו רואים קיפאון כמעט מוחלט. הרבה מהקונים חוששים לרכוש דירות שאין בהן ממ"ד או מרחב מוגן. אנשים מחפשים ביטחון, במיוחד במצב הביטחוני הנוכחי. למשל, דירה שהוצעה בעבר ב־5 מיליון שקל, אפשר היום למכור אותה לכל היותר ב־4.2 מיליון – זה פער עצום. ברמת אביב ג' דירות של 100–110 מ"ר, 4 עד 4.5 חדרים, שהיו נמכרות בעבר בכ־5.25 מיליון שקל – היום נמכרות ב־4.3 מיליון. הדירות האלו פשוט עומדות תקועות. לפני שנתיים הן היו נחטפות די מהר, אבל עכשיו, בבניינים הוותיקים בלי ממ"ד – קשה מאוד למצוא קונים".

אבל גם בדירות חדשות עם ממ"ד ניכרת האטה משמעותית. "יש דירה ברמת אביב ג' החדשה – 4 חדרים, 116 מ"ר עם ממ"ד ומרפסת. בעבר שיווקתי אותה ב־4.89 מיליון, היום היא מוצעת בכ־4.5 מיליון. מי היה מאמין שדירות כאלו יימכרו במחירים דומים לדירות בנווה שרת? בעבר דירה כזו הייתה נמכרת ב־5.3 מיליון. היום צריך הרבה מזל כדי למכור אותה ב־4.6 מיליון. הדירה הזו עומדת על המדף כבר יותר משמונה חודשים. פעם דירות מהסוג הזה היו נמכרות תוך 3-4 חודשים".

יסקולקה מספר גם על התחושות בשיחות עם הרוכשים הפוטנציאליים: "הרבה אנשים פשוט מחכים. הם משוכנעים שהמלחמה תוביל לירידת מחירים חדה. אנשים חוששים – אין להם ביטחון כלכלי, שוק ההון לא יציב, והם מעדיפים להמתין ולראות איך תתפתח הסיטואציה הפוליטית והכלכלית. כרגע, משרדי התיווך בתל אביב ריקים. לא רק שאין פגישות – אפילו אין מתעניינים".

הוא מוסיף: "ברמת אביב החדשה, דירות שנמכרו בעבר ב־5.3–5.4 מיליון, נמכרות היום, אם בכלל, בכ־4.6 מיליון. יש דירות שלא מקבלות אפילו הצעות מחיר. לפעמים מגיעות הצעות על 4.3 מיליון – כמעט מיליון שקל פחות ממחיר השיווק המקורי. זה פער דרמטי. אני חושב שזה בדיוק הזמן לקנות נכסים, מדובר על ירידה של לפחות 15% במחירי הדירות כי לדעתי אחרי המלחמה, המחירים שוב יזנקו".

נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת ב.ס.ר, התייחס אף הוא למצב בשוק במסגרת הוועידה השנתית להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה לאחרונה. "אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת, ואפשר לומר אפילו קשה – הן בתחום הבנייה, הן בשיווק והן באכלוס", ציין. "גם בתחום המגורים וגם בתחום המשרדים רואים האטה ברורה, ובמיוחד בתל אביב: יש לנו שני פרויקטים בעיר, וכמעט שאין כניסות למשרדי המכירות. אנשים יושבים על הגדר ומחכים".

לדבריו, בעוד שבתל אביב הקונים חוששים לבצע עסקאות, ישנם מוקדים אחרים שבהם דווקא נרשמת פעילות מואצת. "בירושלים, למשל, הצלחנו לשווק שבעים דירות בשלושה חודשים בלבד – בעיקר לתושבי חוץ, שמבינים את הצורך ביציבות ומעוניינים בדירה בישראל על רקע המצב הגלובלי והאנטישמיות הגוברת".

קיויתי הדגיש כי השנים האחרונות לימדו את היזמים לפנות גם למעגלים נוספים מעבר לתל אביב: "תמיד הסתכלנו על אזור תל אביב המרכז כמרכז הכובד של הנדל"ן, אבל התקופה הנוכחית מזכירה לנו שגם למעגל השני והשלישי יש פוטנציאל משמעותי. רואים יזמים שיוצאים החוצה, לדרום ולצפון – יש ביקושים, יש התעניינות, והשטח מתחיל לזוז גם שם".

אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מצייר תמונה מפוכחת ומורכבת יותר של המצב בשוק: "הנתונים שהלמ"ס מפרסם תמיד משקפים תמונה באיחור של חודשיים-שלושה. כלומר, אם היום יש האטה, נראה את זה במדדים רק בעוד מספר חודשים. כבר עכשיו אני שומע מחברים מתווכים שלא מצליחים כמעט לסגור עסקאות".

לדבריו, "השאלה היא אם זה נובע מהתחלה של ירידת מחירים, או שאנחנו חווים שוב את מה שאני מחשיב כגל העשירי או האחד-עשר מאז 2008. בכל פעם יש טריגר חדש – משבר, ריבית, מצב בטחוני – שמייצר 'תיקון טכני': המחירים נעצרים, מעט יורדים, ואז חוזרים לעלות".

דנוס מדגיש כי "הפעם, תנאי המאקרו מורכבים יותר. בעבר, כשהממשלה דיברה על הורדת מחירים, לא היה בסיס לכך – הריבית הייתה אפסית והתחלות הבנייה עמדו על 50 אלף יחידות. היום אנחנו עם ריבית גבוהה משמעותית, וזה מה שגרם לקיפאון עוד לפני 7 באוקטובר".

הוא מתאר כיצד היזמים התאימו את עצמם למצב החדש: "כשהריבית עלתה, השוק קפא. היזמים הבינו שדירות לא יימכרו במצב הזה, במיוחד בזמן מלחמה, והגו את מבצעי ה־20/80 כדי להקל על הקונים: הם לקחו על עצמם את הריבית. ואז, השוק הסתער בזמן מלחמה- טילים נופלים ברחבי הארץ ומחירי הנדל"ן גואים. 

אין פתרונות קסם דרך רגולציה

בראייה כלל-ארצית, מסביר דנוס: "העלייה במחירים התמתנה – ירדנו מ־8% ל־6% בשנה, וזה תוך ירידה דרמטית בכמות העסקאות: כ־15% פחות בראייה שנתית. השאלה היא מה קורה קדימה – ואני לא רואה כאן שינוי טקטוני שיכול לעצור את עליות המחירים בטווח הארוך. כל עוד הממשלה ממשיכה ללכת בדרך של רגולציות, הגבלות ומיסוי – מס רכישה, מס שבח, 8% מס משקיעים – זה לא יפתור את בעיית הדיור".

דנוס גם מתייחס להצהרות מצד בכירים בממשלה: "למה השוק נעצר בייחוד בת"א, מנכ"ל רמ"י סוכן הקרקעות הכי גדול בישראל אומר 'אל תקנו דירות', שזה בכלל הזוי, זה גורם לציבור להיכנס למצב המתנה: אנשים שומעים את זה ואומרים לעצמם: 'נחכה. מה יש להפסיד? אולי המחירים ירדו'".

עם זאת, לדבריו, "הבנקים לא יאפשרו לשוק ליפול. גם נתוני המשכנתאות שפורסמו לאחרונה – שיא בהיקף המשכנתאות בפיגור תשלומים- אלו עדיין מספרים זניחים. הבנקים חשופים במיליארדים לשוק הדיור והם ידאגו ליציבות. נכון שעכשיו יותר ויותר אנשים יושבים על הגדר, אבל אנחנו רואים את זה יותר בת"א ובמקומות יקרים ופחות בפריפריה.

לגבי ההמשך, הוא מזהיר: "מה שאני פחד שיקרה, זה שלקראת סוף השנה הבלון יתפוצץ ואנשים יחזרו לשוק במאסות- ואז זה אומר שעוד פעם יתפוצצו מחירים. בינתיים אולי תהיה ירידת מחירים קלה, אבל בסוף – אנחנו נחזור לעליות".

כשמדברים על תל אביב בפרט, דנוס מדגיש שאין בכלל "שוק תל אביבי" אחיד: "צריך להבדיל בין שכונות ורחובות. יש אזורים שכרגע נבנים בהם פרויקטים חדשים, ואז המחירים מתגמשים קצת כדי להכניס עסקאות. אבל בסוף – השוק בתל אביב כל הזמן גדל: מצטרפים משקי בית חדשים שזקוקים לדירות, וההיצע לא גדל באותו קצב".

הוא מזהה הבדל מובהק בין שוק היד השנייה לשוק היזמי: "הקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים, הם צריכים אוויר מהבנק וברור שהבשורה הזאת שלא מורידים ריבית זאת בשורה רעה לקבלנים הקטנים. אבל בשוק היד השנייה אנשים מוכרים, ומי שמוכר היום הוא מי שחייב למכור, ולכן דווקא בשוק היד השנייה כן יש הזדמנויות היום, אבל צריך להבין שזה לא ממחירי רצפה. אפשר ללחוץ ולהשיג הנחות של 10%-20% מהמחיר שדרשו לפני שנה-שנתיים, אבל גם אז – המחירים לא יחזרו לרמות של 2008 או 2017. אלו הנחות יחסיות ממחירים שהאמירו ב־150% בשנים האחרונות".

דנוס מדגיש: "ההמלצה שלי היא פשוטה – מי שצריך דירה ורואה עסקה שהוא מסוגל לעמוד בה, שיקנה. החגיגות של מחירי רצפה לא יקרו, אבל כן ניתן למצוא היום עסקאות טובות יותר ביחס למחירי השיא".

הוא מציין גם את אחת התופעות המעניינות של התקופה האחרונה: "יש לכאורה פחות עסקות והמחירים עולים בכל זאת, זה אומר- שיש אולי פחות שחקנים בשוק אבל הם מוכנים לשלם יותר, אנחנו רואים שעיקר העליות הם בפריפריה, כי אנשים ב-5 שנים האחרונות מחפשים את המקום הטוב הבא ובמילים אחרות – המקום הזול הבא, כמו שקונים מניה זולה בשוק ההון, לכן רואים עליות חדות במקומות שבעבר נחשבו לפריפריה".

תל אביב: מותג שלא נסדק

בנוגע לחלום התל אביבי, דנוס מסביר: "אלו שיש להם אפשרות לגור בת"א משחקים פוקר עכשיו, הם אומרים 'נחכה', אני חושב שמי שיכול להרשות לעצמו לגור בת"א עדיין בתמונה, והם פשוט אורבים לעסקאות הטובות יותר. ברור שהחלום לגור בת"א הוא חלום והוא כנראה יישאר כזה. תל אביב היא מותג. למרות הפקקים, הלכלוך ויוקר מחיה, אנשים עדיין רוצים לגור שם בגלל הים, מקומות העבודה והאורבניות. מי שלא יכול להרשות לעצמו, מחפש אלטרנטיבות ראויות במעגל השני והשלישי".

לגבי נתוני הלמ"ס שהתפרסמו בנוגע להגירה שלילית מת"א הוסיף: "יש גם כאלו שגרים בת"א ומחפשם לצאת ממנה בגלל עלות המחיה הגבוהה בה, אתה כאילו דוחה מעליך דברים שהם יקרים בשל העובדה שאתה לא יכול להרשות לעצמך אותם, בין אם זה מצדיק או לא מצדיק את עצמו, אתה תמצא אלטרנטיבות טובות לת"א כשאתה לא יכול להרשות לעצמך את ת"א, מי שיכול להרשות לעצמו את ת"א יישאר בת"א כי היא מבוקשת. מחירי השכירות בת"א משתוללים, ובמעגל השני והשלישי, יש אלטרנטיבות לא פחות טובות לזוגות צעירים וכל המקומות האלה מספקים איכות טובה לא פחות אם מוותרים על המיתוג".

הוא מתייחס גם לתופעת הממ"דים: "אני לא קונה את ההסבר הזה. זו אופנה זמנית והיא תחלוף ברגע שנגיע להפסקת אש, ואז יחזרו לשלוט כל מיני מרכיבים אחרים כמו מיקום, גודל הדירות והחלוקה שלהם – יש יתרונות גם לבנייה הישנה ומגבלות בדירות החדשות מבחינת גודל – זה הגיע למצב שירדו ל-90 מטר לדירת 4 חדרים, ואז יש את התחושה הדחוסה הזאת. בבניינים וותיקים יותר הדירות יותר מרווחות, התקרות גבוהות יותר, גם ניתן היום למגן חדר ולהפוך אותו לממ"ד פונקציונלי".

למה הבועה לא באמת מתפוצצת?

למרות האווירה הציבורית, השוק לא באמת מתקרב לקריסה. הסיבה העיקרית: ההיצע הנמוך. המדינה מתקשה להאיץ תכנון ובנייה, הרגולציה מכבידה על יזמים, ובינתיים, הביקוש הבסיסי לדירות בתל אביב לא נעלם.

על המשך הבנייה אומר דנוס: "אני לא רואה אתרי בנייה שנעצרו – כולם ממשיכים לבנות. גם הקבלנים יודעים שהגל הזה יחלוף. המדינה אמנם מקשה על תהליכי תכנון ובנייה, אבל היא לא בונה בעצמה – וכשהמגבלות מכבידות על היזמים, נבנות פחות דירות, וזה דוחף את המחירים למעלה".

השורה התחתונה: לא בועה, לא התרסקות – אלא שוק בהמתנה

"מחירי הדיור בישראל עולים במדרגות, אף פעם לא בקו ישר", מסכם דנוס. "כל עוד אין הגדלה משמעותית של ההיצע – המחירים ימשיכו לעלות. אין פה פיצוץ של בועה. יש האטה, יש תיקון, יש פחות עסקאות – אבל לא קריסה. אי אפשר 'לנצח' את המחירים באמצעות מיסוי ורגולציה – רק הגדלת היצע אמיתי תספק פתרון".