התנאים הכלכליים בישראל, מחירי הנדל"ן הגבוהים ויוקר המחיה מביאים ישראלים רבים לפזול אל האי השכן. קפריסין, עם קרבה גיאוגרפית, תרבות דומה, מדיניות מיסוי מיטיבה והזדמנויות השקעה משתלמות, הופכת בשנים האחרונות ליעד מועדף להשקעה בנדל"ן.

הפרויקטים שמשווקים בישראל נוצצים ואטרקטיביים ומבטיחים דירות מעוצבות, בריכת שחייה שלא מביישת בתי מלון, חדר כושר מפואר ומתחמי דיירים אינסטגרמיים – והכל בהון עצמי נמוך. אך האם מדובר בהזדמנות של ממש – או בהבטחה מפתה שלא תמיד מתממשת?

מארק זאבי, יו"ר חברת במבי מערכות תוכנה, המפתחת תוכנות CRM לחברות נדל"ן, מציין כי מאז תחילת המלחמה, נרשמה עלייה של כ־300% בהתעניינות ישראלית בנדל"ן בקפריסין. לדבריו, ישראלים מהווים כ־70% מרוכשי הדירות באי, עם ממוצע של 150 עסקאות בחודש.

ליאון רוזנברג, מגיש טלוויזיה (הקומה ה-12 שידורי קשת), ומלווה משקיעים לרכישת נכסי נדל"ן בקפריסין שוחח עם "מעריב" על נהירת המשקיעים לקפריסין, והסביר האם ההבטחות הנוצצות עומדות במבחן המציאות וממה צריך להיזהר: "במצב הנוכחי מחירי הנדל"ן בארץ מאוד גבוהים, ושוק הנדל"ן בארץ מורכב – חסרים פועלים ואין התערבות ממשלתית לפתור את משבר הדיור. הקבלנים נמצאים במצב כלכלי קשה, וזה גורם לכך שלאנשים אין את הסכומים הנדרשים להשקיע בנדל"ן בישראל, גם התשואות בארץ משכ"ד מאוד נמוכות".

"נדל"ן תמיד היה אפיק השקעה יציב", מוסיף רוזנברג, "אבל בחו"ל זה מאפשר כניסה בסכומים קטנים יותר ועם תשואות גבוהות יותר, 5% עד 6% מהשכרה חודשית, ובנוסף יש צפי לעליית ערך".

 למה דווקא קפריסין?

קפריסין, לדבריו, מציעה למשקיעים לא רק מחירים סבירים, אלא גם מדיניות מיסוי אטרקטיבית: "חברות הייטק מקבלות בקפריסין מס חברות של 5% ופטור מדיבידנדים ומעתיקות את המרכזים שלהן לקפריסין – וזה מושך לשם אלפי עובדים, שזקוקים למגורים. זה יוצר תנועה שמרימה את כל שוק הנדל"ן המקומי".

צריך גם לדבר על הסכנות

"אני הגעתי לזה דבר ראשון כמשקיע ואני חושב שהשקעות בחו"ל הן מאתגרות מכמה סיבות. יש את היתרונות והיתרונות ברורים אבל צריך לדבר גם על החסרונות", הבהיר רוזנברג. "בנכסים בחו"ל, ולא רק בקפריסין, יש כמה בעיות למשקיעים: דבר ראשון – הם לא מכירים את השוק המקומי, כלומר, אם אני קונה נכס בעיר בישראל אני יודע נתונים כמו מה השכ"ד המקובל בשוק, אני יכול להסתכל בעיניים לשוכר שלי ולדעת אם הוא יכול לעמוד בתשלומים או לא, וכשאני בא להשקיע בחו"ל החיסרון העיקרי הוא שאני לא מכיר את השוק".

הוא מביא דוגמא לכך: "יש כל מיני מודעות אקזוטיות על ערים באירופה אם זה בוקרשט או אתונה או בטומי, מה אני יודע על אתונה? זאת עיר של כ-3 מיליון איש, ענקית, גודל חצי מדינת ישראל. בהשקעות בחו"ל אתה צריך בעצם גורם שאתה יכול לסמוך עליו במאה אחוז שיבחר עבורך את הנכס, יכין את הנכס להשכרה, יגבה את השכ"ד, יטפל בכל הניהול של הנכס, ובסוף גם ימכור את הנכס עבורך".

"אם משהו משתבש למשל, אתה צריך לאסוף את עצמך ולטוס לנכס, לחפש את עצמך שם ולהבין איך אתה מטפל בבעיה. כשבאתי להשקיע בעצמי, אחרי חיפושים, הציעו לי כל מיני פרוייקטים באנגליה, באתונה ובארה"ב – אני באופן אישי לא אוהב להיות בחוסר שליטה". רוזנברג מסביר כי בקפריסין החסרונות האלה כמעט מתבטלים.

"זה מאוד קרוב לישראל, הרישום של הנכסים כמעט זהה לאיך שזה נעשה בישראל, המנטליות דומה לישראל, המזג אוויר דומה לישראל, וקל מאוד להתחבר ולהבין בתור משקיע איפה המקומות המבוקשים – מרכזי הערים או קרוב לים, הרבה אנשים כבר חוו את קפריסין כתיירים ומכירים את הפוטנציאל שלה". 

רוזנברג ממחיש את פוטנציאל ההשתכרות: "אני רואה את זה בשטח, אני רואה שלקוחות שלי שקנו דירה משכירים אותה לזוג אוקראינים ששניהם עובדים בהיי טק, הם שכרו דירה בקומפלקס ליד הים וזה היה החלום שלהם, הם באים מארצות קרות ובנוסף גם יוקר המחיה בקפריסין הוא נמוך יותר".

"כמשקיע, הבנתי שקפריסין מאפשרת לי לשלוט על הנכס שלי, גם קל מאוד לנהל אותו, וגם האנשים שאתה משכיר להם את הדירה – הם בסוף יהיו זרים באו לעבוד ומרוויחים הרבה כסף. לקוחות שלי שקנו דירה, ואני מלווה אותם, מהשלב שהם מחליטים שהם רוצים לרכוש נכס, דרך איתור הנכס, המו"מ, הרישום – ועד הרגע שהם משכירים אותו, לכן אני רואה גם מי שוכר", הוא מדגיש.

"איפה אני יכול לקנות ב-800 אלף שקל דירה שנמצאת 50 מטר מחוף ים? וגם נמצאת 17 דקות משדה תעופה?" רוזנברג מספק דוגמא נוספת כדי לעשות קצת סדר לקוראים: "ממש השבוע לקוחה שלי הגיעה, היה לה סכום של 170 אלף יורו והיא קנתה דירה יד שנייה במרכז העיר בבניין מטופח מאוד, מרפסת עם נוף לים, היא תקבל שכירות של 850 יורו בחודש – תשואה של 6% ואני גם מאמין שהדירה הזאת תהיה שווה יותר בעוד 4-5 שנים. במקרה שלה, היא רצתה מה שנקרא "קצבה חודשית", ואני עזרתי לה גם למצוא נכס שתהיה לו גם עליית ערך".

האם המחירים עדיין אטרקטיביים ביחס לארץ, או שהשוק כבר רווי? ואיפה כדאי היום להשקיע בקפריסין לאחר הנהירה הגדולה
"התשובה שאני מאמין בה – היא שאין תשובה אחת נכונה לשאלה הזאת. זה מאוד מאוד תלוי במה הצורך של המשקיעים. הרבה חברות שיווק פועלות ברשת ומציעות נכסים חדשים על הנייר – זה לא מתאים לכל אחד. בקפריסין, בגלל שיש מע"מ על דירות חדשות, שאין על דירות יד שנייה, זה לא תמיד מתאים, זאת לא תמיד העסקה הכי משתלמת, וגם צריך לקחת בחשבון שלוקח לפעמים גם שנתיים עד שאתה מקבל את הדירה, לפעמים גם שלוש שנים, ויש כאלו שקונים את הנכס לפני שהוא מקבל היתר – אז לא בטוח שהעסקה תצא לפועל בסוף, ואז המשקיע מבזבז הרבה מאוד זמן, גם אם הוא מקבל את הכסף שהוא השקיע בסוף, הוא מפסיד את עליית המחירים".

"יש אנשים שיש להם כבר עכשיו את הכסף נזיל והם רוצים כבר עכשיו תשואה", הוא מסביר, "יש אנשים שיש להם סכומים שמאפשרים להם להשקיע בלימסול ויש אנשים שרוצים בית נופש במקום מסויים ליד הים ולהשכיר אותה באייר בי אנד בי – השאלה מה הוויז'ן, מה החלום, מה הרצון – ולכן התשובה לשאלה איפה להשקיע תלויה בסופו של דבר בצורך של האדם". 

רוזנברג עושה קצת סדר בנושא: "אם אתה מחפש תשואה כנראה יתאים לך נכס יד שנייה כי תקבל תשואה מהיום הראשון. אם אתה מחפש נכס שאתה רוצה להשקיע את התשלומים לאורך זמן ולהיכנס לאט אז יותר נכון להשקיע בנכס חדש. אם משקיע רוצה להשתמש בנכס ושבחלק מהזמן הוא יהיה מושכר צריך לבחור מקום שיש לו ביקוש לתיירים, ויש מקומות שמתאימים יותר להשכרה לטווח ארוך. זה מאוד תלוי במה השימוש שאני רוצה בתור משקיע ומה יותר חשוב לי – עליית הערך בטווח הרחוק או תשואה בטווח הקצר".

הוא ממליץ למשקיעים לפנות לגורם שיציע להם מנעד רחב לצרכים שלהם, "זה גם השירות שאני מציע – בסוף משקיע חכם צריך גם להיות מודע לאפשרויות ולהכיר כמה שיותר לפני שהוא שם את הכסף שלו. הבעיה היא שהיום ברשתות חברות השיווק המאוד דומיננטיות שמשקיעות הרבה כסף בשיווק מטרגטות כל מי שכותב בגוגל 'השקעה בקפריסין' – הם בדרך כלל חברות שיש להם על המדף מספר אפשרויות מצומצם והם ינסו לנווט את הלקוח למה שיש להם על המדף". 

מהם הסיכונים המרכזיים שאתה מזהה בקניית נכס בקפריסין?
"בהחלט יש גם סכנות, יש חברות גדולות שצריך לדעת עליהן שהן נמצאות במצב כלכלי מסוכן, מדובר בחברות גדולות שמשווקות בישראל וצריך לבדוק, ולא עם איש השיווק שמשווק אותן אלא צריך שיהיה מישהו מטעמך שבודק את זה כמו למשל עו"ד – שלא שודך לך ע"י המשווק, או מישהו שמתעסק בליווי משקיעים שחי במקום – אני עושה את זה אבל יש עוד אנשים שמציעים את השירות הזה".

רוזנברג מציין מספר דברים נוספים שצריך לבדוק לפני שקונים נכס: "למשל בעיות ברישום, חריגות בנייה, צריך לעשות בדיקה ברשם המקרקעין. לי יש עורכת דין שאני עובד איתה והיא עושה בדיקות כאלה והיא הצילה הרבה רוכשים, זה קרה לי השבוע וזה קרה גם לפני חודשיים – הנכס נראה נורא מפתה, המחיר אטרקטיבי, התשואה נראית אטרקטיבית אבל אתה יכול למצוא את עצמך תקוע עם נכס שיהיה לך קשה למכור אותו אחר כך".

מה לגבי ישראלים שכן עשו את כל הבדיקות ובחרו בקבלן שיש לו מוניטין מאוד טוב ובנה כבר מספר פרויקטים בקפריסין, אך בסוף הוא נתקל בקשיים כלכליים והבנייה נעצרה?
"זה קורה מעט מאוד בקפריסין, כי קבלנים לא ממונפים כמו בארץ, הם מביאים הון עצמי, הם קונים את הקרקע בכספם, יש להם כסף לבנות את הפרויקט ואין בנק מלווה שמממן את הקבלן, היום הבנק בארץ מממן 80%-90% מהבניינים. צריך להגיד שיש כל מיני גורמים ישראליים שנכנסים לקפריסין והם מביאים מהארץ את השיטות האלה למינוף – את זה קפריסאים לא עושים. אין סיכון בהשקעה כמעט ברוב המוחלט של הקבלנים אבל אף פעם אין 100%".

לשאלה האם הוא שמע על מקרי "עקיצות" של משקיעים ענה: "יש כל מיני חברות כאלה ואחרות בעיקר כאלו שמשווקות שהן פחות אמינות, אני רואה בעיניים את הדברים האלה. דיברתי עם מאות אנשים בשנה שאני עושה את זה בצורה מקצועית ושמעתי כל מיני דברים, חשוב לציין, לא רק בקפריסין".

מי הם המשקיעים הישראלים?
"המצב הכלכלי בארץ גורם להרבה אנשים לחפש אופציה שגם תאפשר להם להתאוורר מידי פעם בחוץ כי המציאות מאוד קשה, לחץ, חוסר ביטחון, הסטרס, הפילוג, וגם שיהיה להם איזשהו עוגן מחוץ לישראל", הוא מסביר. 

לא לכולם זה מתאים

"צריך להגיד שזה לא מתאים לכולם", הוא מוסיף, "יש פעמים שמגיע משקיע ואומר שהוא רוצה לקנות נכס, לפעמים זה סכום קטן ויחיד שיש לו, ואחרי בדיקה אני אומר לו 'תשמע, לא בטוח שזה הדבר הכי מתאים לך'. השבוע דיברתי עם זוג צעיר שמוכרים דירה בארץ ויש להם משכנתא גדולה, הצעתי להם קודם כל לבדוק כמה כסף יישאר להם אחרי המכירה ולשקול שוב את העניין, כי אני חושב שכדאי שיהיה להם קודם כל נכס בארץ".

ומה עם אלו שאין להם מספיק כסף לקנות דירה בארץ?
"יש פה המון פרמטרים שהופכים את ההשקעה בנדל"ן לכדאית – אבל לא בכל מקרה, וצריך לחשוב על זה ולהיכנס לעומק, אני מוצא את עצמי מספר לא מבוטל של פעמים כשאני בשיחה עם אנשים שאני בסוף ממליץ להם לא להיכנס לזה. למשל אנשים שיש להם סכום מסויים בצד ויש להם דירה עם משכנתא גבוהה, צריך לזכור שנכס בחו"ל לוקח זמן לממש, ואם משקיעים נמצאים במצב שבו ייתכן שהם ייקלעו למצב שבו הם יצטרכו את הכסף בעתיד הקרוב, לא תמיד יהיה כדאי להם להשקיע בנדל"ן בחו"ל".

"ברור שהתשואות מפתות והערך עולה אבל צריך לחשוב מה יקרה אם בעוד כמה חודשים או שנה, המשקיע יצטרך את הכסף מייד נזיל, השקעה כזאת לא תתאים לו", יחד עם זאת הוא מבהיר, "צריך הבנה מה זה אומר להחזיק נכס בחו"ל – להרבה אנשים זה כדאי אבל יש אנשים שלא", הוא מדגיש.

"הרבה פעמים אני מרגיש קצת כמו פסיכולוג וצריך להרגיע את הפומו, אני אומר משהו שלא משתלם לי כלכלית אבל אני חושב על האינטגריטי וחשוב שזה ייאמר, יש אנשים שנכס בחו"ל הוא לא האופציה הטובה ביותר להם".

איך היחס למשקיעים הישראלים?
"יש לי חבר שגר בפורטוגל שסיפר לי שהבת שלו הלכה לבי"ס וצעקו עליה פרו-פלסטינים, בקפריסין אין את זה. בגלל הטראומה הלאומית שלהם מהטורקים בשנת 1974, שלקחו להם את השליש הצפוני של האי וביצעו שם פלישה אכזרית, גירשו והרגו הרבה מאוד אנשים, זה מזכיר את ה-7 באוקטובר באיזשהו אופן, לכן הם מאוד מזדהים עם ישראל – ברמה לפעמים שזה מחמם את הלב בצורה יוצאת דופן", אמר.

רןזנברג מרחיב גם על ההתפתחויות האחרונות בנושא המהגרים: "יותר מזה, הם אלרגים לכל הנושא הזה של אסלאם קיצוני, אין תופעות של פרו-פלסטינים, אין הפגנות, עכשיו יש הקשחת עמדות בנושא הפליטים הסורים – ממשלת קפריסין הודיעה שהם מבטלים את אשרות השהייה של הפליטים הסורים. קפריסין הם מהראשונים שסגרו את הגבולות לפליטים פלסטינים מעזה, הם מאוד פרו-ישראלים. אחת הסיבות שבחרנו להישאר היא בגלל שאנחנו מרגישים בבית".

מהם ההבדלים הכי גדולים שאתה רואה בין הציפיות של ישראלים לבין המציאות בקפריסין?
"דבר ראשון, צריך להגיד שהציפיות האלו נבנות על ידי חברות שיווק באינטרנט ששמים תמונה של בית על הים עם בריכה ומצהירים: 'עם הון עצמי של 100 אלף שקל אתה יכול לקנות בית בקפריסין' – אלו הבטחות שיווקיות שאי אפשר לעמוד מאחוריהם. הציפיות האלו נבנות ע"י מכונות שיווק שמטרתן בסוף שאנשים ישאירו פרטים ואז ייכנסו למכבש הלינקים. הרבה תמונות מאוד יפות והדמיות מחשב מאוד מצוחצחות שמושכות את המתעניינים ואז ברגע שהם הופכים לליד – אז מספרים להם את האמת".

לבסוף הוא מסכם: "כשאני הגעתי בהתחלה ישבתי מול חברות שיווק והבנתי מהר מאוד שהם מציעים לי שניים – שלושה פרויקטים שככל הנראה כדאי להם למכור כי הם מקבלים איזושהי עמלת שיווק גדולה והם לא מראים לי דברים נוספים. אני חושב שהקושי הכי גדול למשקיעים בהיבט הזה הוא להשיג מידע רחב כדי להגיע להחלטה הנכונה".