הכרזת בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון הובילה לירידה של כ-28% בביקושים לדירות חדשות, כך עולה מניתוח נתונים של חברת BMBY מערכות תוכנה, הבוחנת את היקף הפניות (לידים) שהתקבלו במשרדי המכירות של פרויקטים חדשים ובמשרדי תיווך, בשבועיים שלפני ואחרי ההכרזה. לעומת זאת, במשרדי תיווך המתמחים בדירות יד שנייה נרשמה ירידה מתונה בהרבה – כ-2% בלבד.

חברת BMBY היא ספקית של מערכת CRM המותקנת באלפי נקודות מכירה של פרויקטים חדשים למגורים ברחבי הארץ, ואוספת בזמן אמת את נתוני הפניות מלקוחות המתעניינים ברכישת דירות חדשות. מערכת זו מאפשרת לחברה לספק אינדיקציה יומיומית ועדכנית על רמת הביקושים בשוק.

מארק זאבי, מייסד חברת BMBY  מציין כי :"למרות שכוונת בנק ישראל לצנן את מבצעי המימון הייתה ידועה מזה מספר שבועות, ההכרזה בפועל יצרה שינוי מיידי בשוק בכל מה שקשור לדירות חדשות. ייתכן שהרוכשים עצרו כוונות לרכישה לבחון את ההשפעה של ההכרזה על השוק ולהמתין לצעדים הבאים של היזמים. עם זאת, ייתכן שמספר העסקאות שנסגרו מיד לאחר ההכרזה יעלה, וזאת כתוצאה מסגירת עסקאות מהירה על ידי רוכשים שכבר התחילו את התהליך בשבועות הקודמים והקדימו חתימה כדי להנות מהמבצעים".

זאבי מעריך כי מדובר בהאטה זמנית של השוק, בשיחה עם "מעריב" הוא מרחיב על הנושא ומוסיף כי ההשפעה העיקרית אינה דווקא על הביקוש הכללי, אלא על מאפייני הביקוש: "כשאדם הולך לקנות דירה, המחיר הוא המדד המרכזי, לא איפה לקנות אלא – כמה הון עצמי יש לו, ככל שמקשיחים את התנאים, יש לו פחות הון עצמי, ושאלה נוספת- כמה הוא יכול להחזיר בחודש. יש שתי אפשרויות לקונה: או לקנות משהו קטן יותר – במקום דירת 4 חדרים 110 מטר, הוא יקנה דירת 3 חדרים 95 מטר, באותו אזור. האפשרות השנייה היא להתרחק מהמרכז".

"המשמעות היא בסופו של דבר – שהרוכשים יצטרכו יותר הון עצמי כדי לקנות דירה. ולכן מה שהם יעשו – או שיתרחקו או שיקנו דירה קטנה יותר. הקבלנים מבינים את זה ולכן יבנו דירות קטנות יותר ויותר רחוק". לדבריו, משמעות הדבר היא שהרוכש הממוצע ייאלץ להצטמצם ולרכוש דירה שקטנה בכ-10% מהדירה שהיה שוקל לקנות בעבר.

"בנק ישראל למעשה, ראה את הסיכון של היזמים וכתוצאה מכך את הסיכון לבנקים, מי שנתן את תנאי המימון האטרקטיביים לרוכשים היו הבנקים ולא היזם – וזה היה מצויין ליזם, היזם משלם לבנק ריבית של בסביבות 8%, כתוצאה מהמהלך הזה של תנאי המימון, היזם בעצם חסך בערך 3.5% ריבית. בנק ישראל לא דאג מזה שהם לא יוכלו להשלים את העסקה, הוא דאג מזה שהם לא יוכלו לשלם את המשכנתאות – וזה ישפיע על הבנקים – שהלקוח אמנם יצליח לקנות את הדירה אבל לא יצליח לשלם על המשכנתא, וזה עלול לסכן את הבנקים ואת הנזילות שלהם בצורה דרמטית. אבל עוד דבר שהוא חשש – מירידת מחירים של הדירות".

"אם המחירים ירדו הבנקים יהיו עוד יותר חשופים כתוצאה מכך כי הבנקים אישרו משכנתאות במחיר -X, ואם המחירים ירדו החשיפה שלהם תהיה עוד יותר גבוהה", הסביר, "נניח שהבנק נתן משכנתא לפי שווי של 3 מיליון ש"ח והשווי של הדירה ירד ב-15%, המשמעות היא שהערך של הבטחונות שיש לו יירד".

אז אתה אומר בעצם שהבנק רוצה להבטיח שהמחירים לא ירדו?
"אני חושב שאף אחד לא רוצה שהמחירים ירדו, אי אפשר להוריד את המחירים – זה יכניס את השוק לסחרור אדיר, זה דברים שלא מדברים עליהם  – אבל ירידת מחירי הנדל"ן זה אסון למדינה, מי מרוויח הכי הרבה כסף מהדירה? המדינה, היא המרוויח הכי גדול – בין 60% ל-70% ממחיר הדירה זה כסף של מדינה".

הרבה קבלנים מתריעים מפני עליית מחירים בעקבות הקשחת תנאי המימון, הטענה הנגדית היא שקבלנים "תקועים" עם דירות שהם לא מצליחים למכור ובעקבות הירידה בביקוש ועודף ההיצע מחירי הדירות יירדו
"ממש לא, הטענה הזאת היא שגויה לחלוטין וזה לא יקרה", קובע זאבי נחרצות, "המדינה באה להגן על מקור ההכנסה הכי גדול שלה, המהלך הזה הולך לגרום לעליית מחירים ולא לירידה, ודרך אגב זה אינטרס המדינה".

שהמחירים רק יעלו?
"ברור, איך נממן את כל ההוצאות? צריך מיסים, כסף עצום מגיע מהנדל"ן, אם יירדו מחירי הדירות המדינה היא הנפגעת המרכזית".

מה עם שוק השכירות? בד"כ כשמחירי הדירות עולים, השכירות עולה בהתאם 
זאבי מסביר כי לא תמיד יש קורלציה וכי מדובר בשוק יותר מורכב, יחד עם זאת, מציין כי "אם אנשים לא יהיו מסוגלים לקנות דירות כי המחירים יעלו, והתנאים הוקשחו, הסבירות היא שמחירי השכירות יעלו, כתוצאה מכך תהיה עליה במדד המחיר לצרכן ועליה באינפלציה והערך של הכסף יירד". זאבי מסייג ואומר שמדובר במשוואות שבסופו של דבר מתאימות יותר לכלכלנים ושתמיד ניתן להציג את הנושא משני כיוונים, "אלו שתומכים בממשלה יציגו את זה כך והצד שמתנגד יגיד אחרת", יחד עם זאת הוא מסכם – "המחירים הולכים לעלות כי אין ברירה, כי תשומות הבנייה עולות, העלות של הכסף עולה, הפועלים יקרים יותא ופחות נגישים, הרבה מהיזמים לא יכולים להתחיל לבנות והם תקועים – חד משמעית תהיה עליה".

במי ההגבלות האלה של תנאי המימון יפגעו יותר? בקבלנים, משקיעים, או בזוגות צעירים ומשפחות?
"רוב השוק בשנה האחרונה היו למעשה משקיעים שקנו אופציה לדירה והם הימרו שמחירי הדירות בטווח הבינוני של 3-5 שנים יעלו, לדעתי הם גם צודקים, אחרת הם לא היו קונים. אין למעשה פגיעה במשקיעים, כי משקיע ימצא אלטרנטיבה אחרת, גם יזמים ימצאו אלטרנטיבה, אני כבר רואה כל מיני מבצעים שמגיעים לא מכסף של בנקים כי בנק ישראל יכול להטיל את הרגולציה שלו רק על בנקים ולא על נותני הלואות אחרים, אני כבר רואה שהם ימצאו פתרונות אחרים".

זאבי מסכם כי הנפגעים העיקריים הם זוגות צעירים ומשפחות שמחפשות לרכוש דירה כדי לגור בה, "הם יצטרכו להביא יותר כסף, ואם אין להם אותו הם ימשיכו בשכירות".