נדל"ן
מחסור חמור מאיים על העורף: זה חומר הגלם שבלעדיו השיקום לא יתחיל
יותר משבוע חלף מאז תחילתו של מבצע "עם כלביא", ובשטח מצטברים נזקי ענק בשווי של מיליארדים ואלפי משפחות שמפונות מבתיהן – אך פתרונות מעשיים לשיקום עדיין אין. בעוד ירי הטילים מאיראן נחלש אך טרם פסק, מספר הדירות והמבנים שניזוקו מההדף ומפגיעות ישירות כבר מוערך בעשרות אלפים.
כעת, מול מחסור חמור בכוח אדם בענף השיפוצים, מאיימת גם החלטת משרד הכלכלה להטיל מס בשיעור של 146% על ייבוא אלומיניום – החלטה שמעוררת ביקורת קשה בקרב קבלנים, יבואנים, ואף במשרד האוצר.
הוויכוח סביב ההיטל אינו חדש, אך קיבל משנה תוקף לאחר מכתב חריף ששלח בשבוע שעבר שר האוצר בצלאל סמוטריץ' לשר הכלכלה ניר ברקת, בו דרש לעצור את המהלך. לדבריו, "היטל על אלומיניום בעיצומה של מערכה – הוא פגיעה ישירה בשיקום העורף", והוסיף כי מדובר ב"החלטה מנותקת מהמציאות".
סמוטריץ' ציין בשבוע שעבר (חמישי) כי רשות המסים קיבלה יותר מ־22 אלף פניות למס רכוש, וכי רוב הנזקים נוגעים למעטפת המבנים – תחום שבו האלומיניום הוא חומר גלם קריטי. עוד נטען כי ההחלטה במשרד הכלכלה התבססה על נתונים שאינם מעודכנים, וכי היא עשויה לגרום לזינוק במדד תשומות הבנייה, לייקר דירות ולשבש את שוק השיפוצים.
עידן בקשי, בעלים וסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת "אלום גולד", יבואנית אלומיניום, ברך על התייחסותו של שר האוצר למשבר, אך יחד עם זאת הזהיר כי ההחלטה של משרד הכלכלה הכניסה את השוק למחסור מידי – "עם או בלי מלחמה, צפוי מחסור ממשי באלומיניום במהלך החודשיים הקרובים – והמצב הביטחוני רק החמיר את הביקושים”.
בשיחה עם "מעריב" מתאר בקשי עד כמה חמורות ההשלכות עלולות להיות: "הדחיפות סביב נושא האלומיניום הפכה לקריטית במיוחד. המס החדש אמור להיכנס לתוקף ב־26 ביוני, הוא כבר היה צפוי להתחיל לפני כחודש וחצי – אך הצלחנו לדחות אותו מעט, מאחר שמכולות עם סחורה כבר היו בדרכן לישראל. מאותו הרגע בו שהוחלט על ההיטל, כלל היבואנים הבינו שלא יוכלו להמשיך לייבא סחורה חדשה, ולכן עצרו את שרשרת האספקה מסין. זמן השילוח הימי נמשך למעלה מ־40 יום, ובשל המצב הביטחוני ותקיפות החות'ים, ישנם גם עיכובים – מה שמכניס אותנו לפיגור משמעותי מול הביקושים בשטח".
עוד מוסיף בקשי כי: “כתוצאה מהפגיעה בבת ים נפגעו כ-900 יחידות דיור, אם בתקופות שגרה היצרניות המקומיות לא מצליחות לתת מענה ליותר מ-60% מהביקושים, קל להבין עד כמה חמור צפוי להיות הפער בזמן מלחמה. לכן, ביטול היטל ההיצף הוא לא רק עניין כלכלי – הוא הכרח לאומי שיאפשר לתעשייה ולשוק הבנייה להמשיך לתפקד גם בשעת חירום”.
"ההדף שנגרם מהפגיעות גרם לנזק עצום – ראינו את זה היטב גם בבית החולים סורוקה" הוא מוסיף, ומזהיר מפני קריסה מתקרבת של שרשרת האספקה: "האלומיניום הכרחי לשיקום הבתים והתשתיות, לא רק לחלונות – גם למיזוג אוויר, מטבחים, דלתות ועוד. למרות שיש נזקים שניתן להתחיל לטפל בהם כבר עכשיו, בפועל, אין מענה בשטח – בשל מחסור חמור באלומיניום ובקבלני שיפוצים. להערכתי, בשבועיים-שלושה הקרובים לא תהיה אפשרות ממשית להמשיך את עבודות השיקום".
בהתבסס על נתוני השטח ומוקדי הפגיעה, בקשי מציג תמונה מדאיגה של עומק המשבר: "זאם מכפילים את הכמות הנדרשת לתיקון יחידת דיור אחת במאות מוקדי פגיעה – נדרשים בערך כ־7,000 טון אלומיניום רק כדי לתת מענה לשבוע אחד של לחימה – וזאת בערך הצריכה החודשית של המדינה בתקופה רגילה", הוא מסביר.
לדבריו של בקשי, יש לפעול בדחיפות לביטול המס, על מנת לאפשר הזמנת מלאי חדש של אלומיניום, אך גם אם הממשלה תפעל להסדר בהקדם, זמן האספקה המינימלי הצפוי הוא כארבעה חודשים – מה שמגביר את חומרת המצב. גם אם חומר הגלם יגיע במועד זה, צפוי עיכוב נוסף בשל מחסור חמור בבעלי מקצוע, כאשר מאות פניות לשיקום כבר נערמות מדי יום. מדובר במצבור של בעיות שהולך וגדל – שצפוי להשאיר אלפי משפחות ללא יכולת לחזור לבתיהן, לתקופה שעלולה להימשך חצי שנה ואף יותר. בהתאם לכך, מדגיש בקשי כי נדרשת התגייסות מיידית של משרד הכלכלה למציאת פתרון.
בתוך כך, יוסי אלון, קבלן שיפוצים מרמת גן, מתאר את המצב מהשטח: "בימים האחרונים, אני מקבל מאות פניות מאזרחים שביתם נפגע מהדף מאסיבי של הטילים, רובם מבקשים סיוע בהחלפת תריסים, חלונות שהתנפצו, דלתות ממ"ד תקועות ועוד ועוד, כולם מבקשים הגעה דחופה. אני מנסה לסייע לכל מי שניתן אלא שלצערי אין לי עובדים לאור המשבר בענף. מאז 7 באוקטובר, חסרות המון ידיים עובדות, ייקח המון זמן עד שנצליח לתת מענה לכולם".
משה עמרני קבלן שיפוצים מפתח תקווה, הביא את תסכולו לנוכח המצב: "העומס הוא גדול מאד, אני ממש מתוסכל שאני לא מצליח לחזור לכל הפניות שאני מקבל, יש באיזורי מאות דירות ועסקים שזקוקים לשיפוץ ואני אדם אחד. אני מפנה גם לקולגות שלי אבל הם במצב זהה למצב שלי. רוב הפניות מתמקדמות בקרמיקות שהתנתקו מהקיר, החלפה של מקלחונים שנשברו, תיקון ארונות מטבח, תיקון סדקים בקירות, התנתקות של כלים סניטריים והיד עוד נטויה".
יהושע לוי, בעל עסק שנפגע בבני ברק, מספר: "יש לי עסק מרחק שני רחובות ממקום הנפילה בבני ברק, הוא חטף מכת הדף רצינית, היה לי חשוב לטפל מיידית בשיקום המקום. כבר כמה ימים מחפש קבלן שיפוצים שיוכל להתפנות לעבודה ללא הצלחה. יש כאוס עצום, אני מבין שאין להם עובדים מאז 7 באוקטובר. אני ממש לא יודע איך המדינה תצליח להתמודד עם השיקום וההרס במצב הזה".
במקביל, התאחדות קבלני השיפוצים קראה לממשלה לאשר לאלתר הכנסת עובדים זרים לענף כדי למנוע שיתוק מלא של עבודות השיקום. לדברי יו"ר ההתאחדות, ערן סיב, חסרים כיום כ־15 אלף עובדים בענף, מחסור שידוע למשרדי הממשלה כבר תקופה ארוכה. לדבריו, ללא תגבור מיידי של כוח אדם לא ניתן יהיה לתת מענה לביקושים ההולכים וגוברים, וכל יום של עיכוב מותיר עוד ועוד משפחות מחוץ לבתיהן. "נדרשות פעולות מהירות ללא בירוקרטיה כדי שנוכל לסייע לציבור", הדגיש בפנייתו.
כאמור, לדברי בקשי – הכתובת הייתה על הקיר. החלטת משרד הכלכלה עוררה סערה גדולה במסדרונות הכנסת כבר בחודש שעבר – טרם המתקפה על איראן. בדיון בוועדת הכספים שנערך ב־27 במאי נרשמו חילוקי דעות חדים בין משרד הכלכלה למשרד האוצר. באוצר טענו שלא מוצו הליכי הבדיקה, וקראו להעביר את הנושא לוועדה מייעצת מקצועית. מנגד, נציג משרד הכלכלה טען כי נערכה חקירה מעמיקה, כולל איסוף נתונים מסין וביקורי אימות במפעלים.
במרכז המחלוקת עמדו עמדות מנוגדות: התעשיינים המקומיים הביעו תמיכה נחרצת בהיטל, בטענה שמדובר במנגנון הכרחי להגנה על הייצור המקומי מפני תחרות לא הוגנת; מנגד, היבואנים הזהירו מפני עיוותים חמורים בשוק, עליות מחירים מיידיות ופגיעה בפרויקטים שהוזמנו מבעוד מועד.
בקשי השמיע ביקורת נוקבת על אופן קבלת ההחלטה, וטען כי לא ניתנה דעת להשלכותיה בשטח. לדבריו, מדובר בצעד לא מבוסס שנעשה ללא עבודת הכנה מקצועית מספקת מצד משרד הכלכלה. "צריך להבין – אלומיניום נוגע כמעט בכל רכיב בדירה, ממסגרות החלונות ועד מטבחים וארונות. ההחלטה שנלקחה בלי בדיקה מספקת, גרמה בבת אחת לכל היבואנים לעצור את ההזמנות, ולמעשה שיתקה את השוק עוד לפני המלחמה".
בנוסף הוא הזכיר כי התאחדות הקבלנים הזהירה מהשלכות המהלך, שצפויות להוביל לעלייה של 3%-6% במחירי הדירות. לדבריו, "ישנם לא מעט גורמים מקצועיים ובעלי משקל שלא נשמעו לאורך הדרך, וההתעלמות מהם פגעה הן בשוק והן בציבור הרחב".
בינתיים, בשטח זועקים לפתרונות – אך המדינה ממשיכה לגרור רגליים. הדרישה להקפאת ההיטל, הכנסת עובדים זרים והקמת מנגנון חירום לשיקום, נראית ברורה מאליה לאור מימדי ההרס, אך נדמה כי משרדי הממשלה עסוקים יותר במאבקי כוח ובירוקרטיה – שגובים את המחיר מהציבור. בעוד אלפי משפחות ממתינות לשוב לבתיהן – חוסר המעש הפך לשותף ישיר לנזק.
כ-2,200 דירות בבניינים בני עשרות שנים בשכונות הדרומיות באור יהודה, הבנויים בקרבת מסלול ההמראה והנחיתה בנמל התעופה בן גוריון – יהרסו, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית גדול.
על פי התוכנית, שהובילה עיריית אור יהודה ואשר צפויה לעלות לדיון שני ואחרון להפקדה בוותמ"ל – במקום הדירות הישנות ייבנו בסך הכל 5,730 יחידות דיור בבנייה מרקמית בבניינים בגובה של 15-9 קומות – בשני מתחמים – במתחם בו יהרסו הבניינים הישנים (4,600 יחידות דיור) ובמתחם רבין מערב (1.130 יחידות דיור).
במסגרת התוכנית, בקו הבניינים הראשון בקרבתו לנתב"ג, ייבנו בניינים לתעסוקה ומסחר. בנייני המגורים ייבנו בקווים פנימיים יותר ובסטנדרט גבוה, שאמור להפחית את מטרדי הרעשים של המטוסים הנוחתים והממריאים. במשך שנים ארוכות לא ניתן היה לקדם את התוכנית בשל הסמיכות לנתב"ג ומניעת האפשרות לבניית מגדלים בני עשרות קומות.
המתכונת החדשה המוצעת, הכוללת שני מתחמים, אמורה לתת מענה למגבלת הגובה של הבניינים. בעיריית אור יהודה הבהירו, כי לאחר הדיון השני בוותמ"ל על הפקדת התוכנית, היא תיפתח להפקדת והתנגדויות כמתחייב ולאחר מכן ניתן יהיה להתחיל בהליך הוצאת היתרי הבנייה.
"אני שמחה שמצאנו דרך להתגבר על אחד מהחסמים המשמעותיים ביותר שעמדו בנינו בהוצאת תוכנית בהיקף כזה, כשגיבשנו לאחרונה מתווה חשוב שמאפשר לקבל את הסבסוד הכלכלי לפרויקט בזכות שיתוף הפעולה הפורה שיש לנו עם רשות מקרקעי ישראל", ציינה ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט.
"כולנו ראינו את המלחמה האחרונה עם איראן והתוצאות ההרסניות של בניינים שלמים חסרי מיגון. כולנו גם מבינים שדירות שנבנו כאן בשנות ה-50', ה-60' וה-70' לא יכולות עוד לספק ביטחון לתושבים. אין ספק שתושבי השכונות הדרומיות, שבהם נמצאים מרבית התושבים מדור המייסדים שלנו, ראויים לגור בדירות ראויות, תקניות ובטוחות", הוסיפה שוחט.
בענף הנדל"ן הישראלי נרשמת לאחרונה ירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רשות מקרקעי ישראל אף פרסמה לאחרונה עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים", אמר השבוע ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י.
"זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך", הוסיף קוינט.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה ביום שישי האחרון לצד מדד המחירים לצרכן, גם את נתוני מדד מחירי הדירות לחודשים מאי-יוני 2025. מהמספרים ניתן לראות כי לאחר חודשים ארוכים של עליות, מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5% לעומת אפריל-מאי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מאי-יוני 2024) המחירים עדיין גבוהים ב־2.5%, אך הלמ"ס מציינת כי כבר מתחילת השנה ניכרת התמתנות בעליות השנתיות. שתי תקופות ירידה שנתית נרשמו בעשור האחרון – ב-2018 ובמחצית השנייה של 2023 – וכעת הנתונים עשויים להצביע על תחילתה של ירידה שלישית.
ברקע השינויים בשוק הנדל"ן הישראלי, סוכנות התיווך רימקס מפרסמת מספר עסקאות שנחתמו במהלך השבוע ברחבי הארץ, וחלקן מסקרנות במיוחד. בשלוש ערים נחתמו עסקאות על דירות מתחן למיליון שקל. בעיר חיפה, דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי בשכונת נווה פז, בגודל 95 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, נמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר באר שבע, שלאחרונה נחתמות בה עסקאות מפתיעות במחירים נמוכים באופן יחסי, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב אלפסי בשכונה י"א, בגודל 75 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, בסכום של 765,000 שקל. עסקה נוספת שנחתמה בפחות ממיליון שקלים היא בעיר קריית גת, על דירת 3 חדרים ברחוב הגבורה, בגודל 89 מ"ר, בקומה 7 מתוך 8 עם מעלית, שנמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר חיפה נחתמה עסקה נוספת, על דירת 3.5 חדרים ברחוב ארלוזורוב בשכונת הדר, בגודל 90 מ"ר, עם מרפסת 10 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, שנמכרה בסכום של מיליון שקל. בראשון לציון, דירת 3 חדרים ברחוב השקד, בגודל 65 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה בסכום של 1.76 מיליון שקל.
בעיר באר שבע, דיווחו ברימקס על מספר עסקאות נוספות. הראשונה שבהן, על דירת 5 חדרים ברחוב אהרון קציר בשכונת רמות, בגודל 148 מ"ר, עם שתי מרפסות 10+18 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם חנייה, מעלית וממ"ד, שנמכרה בסכום של 1.4 מיליון שקל. דירת 5 חדרים אחרת בעיר, ברחוב עוזי נרקיס בשכונת רמות, בגודל 146 מ"ר, עם מרפסת 14 מ"ר, בקומה 3 מתוך 5, עם חנייה, מעלית וממ"ד, נמכרה בסכום של 1.68 מיליון שקל. בנוסף, דירת 4 חדרים ברחוב בן יהודה בשכונה ב' בעיר, בגודל 89 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, נמכרה בסכום של 1.1 מיליון שקל.
בעיר רמלה, נמכרה דירת גן ברחוב יחזקאל שכונת אג"ש, בגודל כ-100 מ"ר בנוי עם 30 מ"ר גינה, בקומה 0 מתוך 3, בסכום של 1.93 מיליון שקל.
בעיר לוד דיווחו ברימקס על מספר עסקאות, הראשונה שבהן על דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך שכונת ממשלתית, בגודל כ-43 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, שנמכרה בסכום של 1.02 מיליון שקל. בנוסף, נמכר דופלקס גג 5 חדרים ברחוב דקר שכונת גני יער, בגודל 135 מ"ר בנוי ו- 70 מ"ר גג, בקומה 7 מתוך 8, עם ממ"ד, מעלית וחנייה, בסכום של 2.3 מיליון שקל.
עסקה נוספת שפורסמה בלוד, היא על דירת 4 חדרים ברחוב חטיבת הראל שכונת נאות יצחק, בגודל 91 מ"ר, עם מרפסת 9 מ"ר, בקומה 9 מתוך 10, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, שנמכרה בסכום של 1.785 מיליון שקל. בנוסף, דירת 5 חדרים ברחוב גולומב שכונת רמת אלישיב, בגודל 117 מ"ר, עם מרפסות 16 מ"ר, בקומה 1 מתוך 7, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, נמכרה בסכום של 1.9 מיליון שקל.
במקביל לירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רמ"י מפרסמת עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יח"ד ברחבי הארץ. ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י, שוחח עם ענת דוידוב ויעל אילון ב-103fm והסביר.
אז מהי בעצם המטרה?
לדבריו: "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים. זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך. התוצאות מתחילות לבוא לידי ביטוי בתקופה האחרונה כשרואים את מדד מחירי הדיור שיורד כבר 4 חודשים ברצף".
"בנושא העסקאות, אפשר לראות את הפרמטר של מספר הדירות הלא מכורות, הזמן שלוקח לעשות עסקאות, אנחנו רואים את זה במדד הקרקעות שהשקנו עם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני שנה וחצי, ירידה של 20-30% במחירי הקרקעות. אנחנו גם מרגישים את מה שקורה בשוק, אם נבוא ונגיד שהמפץ הגדול היה בשיווק של 7200 יחידות בתחילת השנה בשדה דוב שגרם לירידת מחירים בתל אביב ומשם היה סוג של אפקט דומינו".
ענת דוידוב ביקשה לדעת על הבעיות לטענתה בפיתוח בשדה דוב, לטענתו: "אין בעיות, הפיתוח מתקדם. אני לא מכיר בעיות. זה פרויקט יפיפייה, אין עוד הרבה מקומות כאלה. בהחלט ניתן לרדות ירידה של המחירים בשדה דוב. משם זה ימשיך למעגלים רחוקים יותר וישפיע על השוק".
"לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב"
מתי להערכתך ניתן יהיה לשווק את יחידות הדיור?
"זה תהליך של מספר חודשים ספורים, 3-4 חודשים. מפרסמים את המודעות, מודיעים לקבלנים שבאיזור הזה אנחנו נשווק אותן, בדרך כלל מיד עם אישור התוכניות. היה לנו איזו בעיה בקביעת הוצאות הפיתוח ולכן היה את העיכוב הזה במהלך השנה, אנחנו צריכים עכשיו לעבוד על הוצאות הפיתוח. המכרזים עצמם הם סטנדרטים, זה לא שצריך לקחת כל מכרז ולנסח בו את החוברות. לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב. אנחנו הוצאנו מודעות ללמעלה מ-50 אלף יחידות דיור והוצאנו עסקאות למעלה מ-25 אלף יחידות דיור. ב-5 השנים האחרונות, למעט בשנת 2022 אנחנו בסה"כ נמצאים פלוס מינוס במצב יותר טוב או מקביל של שיווקים שהיינו בשנים הקודמות".
"יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה"
שוק הדיור נמצא היום בהאטה בעיקר בדירות חדשות, הקבלנים מתקשים למכור ואתם ממשיכים למכור קרקעות
על כך אמר: "אנחנו צריכים כל הזמן לשווק קרקעות, גם ירידת המחירים עדיין לא משמעותית. מדברים בינתיים על במצטבר קצת למעלה מאחוז. צריך להציף בקרקעות כדי שהירידה תהיה משמעותית יותר. יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה והרבה שנים מדברים על זה, היו ירידות טקטיות לתקופות מסוימות וזה לא קרה. לכן, אני חושב שיש חשיבות מאוד גדולה לנתונים, חשוב לנהל מו"מ נכון ולדרוש מחירים הוגנים".
"יש הרבה קבלנים ואנחנו מוציאים מכרזים, בסופו של דבר מי שקובע את המחיר לאותה קרקע אלה הקבלנים שמתחרים על אותם קרקעות, מי שקנה ביוקר בשנים קודמות יכול להיות שהוא בסוג מסוים של בעיה. אבל, אם הוא יוריד את המחיר אני מניח שהוא ימכור את הדירות, כמו שכולנו למדנו במבוא לכלכלה – המפגש של עקומת ההיצע עם עקומת הביקוש הוא מה שמייצר את זה".
"את צריכה לשאול אותם, אני חושב שהם צריכים להוריד את המחירים, הם כנראה לא עושים את זה כי הם חושבים שבעתיד השוק ייעצר ויהיו פחות קרקעות. אנחנו כולנו רוצים בום כלכלי – זה יהיה טוב לכולם, בשוק הדיור, כשמסתכלים על הנתונים, בסוף יש יותר דירות ממשקי בית – זה אומר שאין משבר. התפקיד של המדינה מכוח זה שהיא מנהלת את רוב הקרקעות במדינה זה להוציא לשוק כמה שיותר קרקעות. לדעתי אחרי המלחמה יהיו תהליכים שיכולים להשפיע ולהוריד את המחירים".
