נדל"ן
הטיפול ברגולציה התכנונית הוא משימה לאומית
חברת ICR (ישראל קנדה וראם מגורים) היא אחד מסיפורי ההצלחה המרשימים של השנים האחרונות בעולם הנדל"ן. החברה עשתה בארבע וקצת השנים האחרונות קפיצה מטאורית בתחום ההתחדשות העירונית, וכיום היא מובילה כ-50 פרויקטים בתכנון הכוללים כ-15 אלף יחידות דיור, מתוכן 12 אלף יחידות בתחום ההתחדשות העירונית. כיום נמצאת החברה בתנופת בנייה עם שבעה פרויקטים בביצוע ושבעה נוספים בשיווק.
"לפני חצי שנה קיבלנו את אמון המוסדיים כשחברת כלל ביטוח ופיננסים נכנסה כשותפה בחברה עם השקעה של כ 250 מיליון שקלים, כעסקה המשקפת שווי של 1.72 מיליארד שקלים" אומרת מיכל כהנא-לוי המכהנת כמשנה למנכ"ל ויועצת משפטית בחברת ICR ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ. כהנא -לוי הצטרפה לחברה לפני כחמש שנים עם רכישתה של החברה על ידי ישראל קנדה וקבוצת ORC. "אני מביטה אחורה על המהלכים שעשינו בשנים שהיו מאוד מאתגרות, התחלנו בקורונה ואז הגיעה המלחמה, ואני עוד יותר גאה להיות חלק מהצוות שהחל את המהפכה הזאת ושהצליח להביא את החברה לשווי שלה היום. כמובן שעוד לא סיימנו, יש לנו דרך ארוכה ואנחנו מכוונים קדימה וגבוה וממשיכים לתת גז ולרוץ קדימה".
לחברה יש כמה זרועות, בהן הזרוע היזמית, זרוע ההתחדשות העירונית, מסחר וקצת נגיעה בתחום המלונאות. "אנחנו פועלים הרבה בתחום ההתחדשות העירונית, אבל מה שמאפיין אותנו הוא לא התחדשות עירונית נקודתית וקטנה אלא שכונות שלמות", מסבירה כהנא-לוי, "אני תמיד אומרת שהתחדשות עירונית זה משהו שעושים באהבה או לא עושים בכלל, והסיבה היא שבסופו של דבר מדובר ב-=90% פסיכולוגיה, כי מתעסקים בחיים של אנשים. אנשים עוזבים את ארבעת הקירות שלהם, שזה הדבר הכי גדול שבן אדם עושה בחיים, העסקה הכי גדולה שהוא עושה, ובסופו של דבר צריך לדאוג לכל המעטפת, לקהילה ולחיים מסביב. הרבה יזמים עושים התחדשות עירונית, אבל מי שלא יודע לעשות את זה ברגישות הנכונה לא מצליח".
אני מניחה שזה לא פשוט לשנות תמהיל של שכונה, מה ראיתם שצריך לעשות שלא היה קיים?
"זה קודם כל מתחיל בהבנה המאוד עמוקה שאתה מתעסק בחיים של אנשים, ובכך שלא מדובר בפרויקט יזמי רגיל שבו אולי יש מי שמסתכל רק על שורת הרווח. יש פה מספר גדול מאוד של דיירים שאתה הורס להם את הבית ומחזיר אותם לדירות חדשות. יזם לא יכול להסתכל בכל הנוגע להתחדשות עירונית רק על מחיר שורת הרווח. צריך להשקיע בדיירים ולעזור להם בכל מה שצריך, לרבות כל הדברים הרגשיים הכרוכים בתהליך הארוך והסיזיפי הזה. אנחנו מנסים לקצר את התהליכים כמה שאפשר ומסבירים זאת לכל השותפים שלנו בדרך, בין אם זה לעורכי הדין, לבנק המלווה וכיוצא בזה. ננסה לקצר כמה שיותר את התהליכים כי אנחנו מבינים מה עובר על הדיירים".
התפיסה היא שהתחדשות עירונית צריכה לקחת בחשבון גם מסחר ונגישות ובעצם לאפשר לאנשים לקבל את כל מה שהם זקוקים לו במתחם המגורים, האם זה באמת אפשרי בישראל?
"בוודאי. חלק גדול מההסמכה שלנו זו היכולת שלנו לקחת את הפרויקט ולהסתכל עליו בפן הכלכלי-המסחרי של בעלי הקרקע. לא רק אנחנו צריכים להרוויח מזה, אלא גם בהם. בבדיקה שעשינו, היה מעניין מאוד לראות שכמעט בכל הפרויקטים שלנו אנחנו מוכרים בין 10 ל-20 אחוזים יותר מהמתחרים. אני שוב רוצה לשים בצד את שורת הרווח, זה לא כי אנחנו יודעים למכור יותר ולכן שורת הרווח שלנו עולה, אני מסתכלת על הנושא הזה מהפן ההוליסטי עסקי. דייר בפינוי-בינוי יודע שכשהוא עושה עסקה איתנו אנחנו גורמים לכך שהנכס שלו יהיה שווה הרבה יותר, ובכך אנחנו מבדלים את עצמנו מיתר המתחרים שלנו, אנחנו מבדלים את המוצר".
בחברה מתמקדים גם בפרויקטים של בוטיק ויוקרה, כשהמוטו הוא "יותר טוב ושונה", כפי שמסבירה כהנא-לוי: "המוצר הוא ללא ספק לא סטנדרטי ואחר, הוא איכותי ויוקרתי יותר, וגם הרוכשים שלנו שהולכים איתנו דרך ארוכה של שנים יודעים שאנחנו שמים דגש לא רק על איכויות הבנייה אלא גם על התאמת המוצר לשטחים, למיקום ולשכונה בה אנו בונים. אנחנו רואים חשיבות רבה לשטחים המשותפים מתוך הסתכלות הוליסטית על הצרכים של המקום, בין אם זה ג'ימבורי לילדים, בין אם זה בריכות או מגרש טניס, שהקמנו במתחם מסוים. לפעמים זה מטבח משותף או רוף טופ לאירוח, יש פה חשיבה על הפרטים הקטנים ביותר שמותאמים למקום".
כהנא-לוי מסבירה שאלו דרישות קהל הרוכשים בשנים האחרונות: "אני חושבת שבסוף היום, זה מה שכולם מחפשים. גם משפחות צעירות רוצות לרדת למטה ולא לצאת מהמתחם, שהג'ימבורי יהיה בתוך המתחם. מי שרוצה לעבוד לא מהבית, בלי הרעש של הילדים, יכול למצוא מתחם WEWORK. היום יש הרבה מודעות לתנאי החיים ואיכות החיים, והמותג שלנו הוא באמת מותג חזק ויציב. במשך הרבה מאוד שנים זה המוטו שלנו, וזה מוכיח את עצמו".
בואי נדבר רגע על המצב הכלכלי, על הריביות הגבוהות ועל מחירי הדיור בשנה של מלחמה.
"מבצעי מכירות יש לכולם, ואנחנו משתדלים לא להגיע לשם. גם מפני שאני חושבת שאנחנו צריכים להיות מאוד אחראיים במבצעי המכירות בשביל הרוכשים שלנו, אנחנו צריכים לשמור על האיתנות הפיננסית שלנו. אפשר לראות שבנק ישראל מגביל גם את המצבעים עכשיו, וזה לא משפיע עלינו, אנחנו מוכרים את זה גם בלי המבצעים. אבל אי אפשר להתעלם מכך שאנחנו חיים בתקופה מאתגרת של סביבת ריבית גבוהה".
יש פה דיסוננס כי רוכשים מעדיפים לא לקחת משכנתה בגלל הריבית.
"בדיוק. הם מעדיפים לחכות אולי לירידת ריבית ואז דורשים בעצם את מבצעי המימון. מצד שני, ליזמים גם כן קשה עם מבצעי המימון כי את הערבויות הם משלמים. יזמים שבחרו בפטור ממדד למשל, התקשו לראות איך הם מממנים את כל עלויות הבנייה, שגם מחירן קפץ. אנחנו נזהרנו שלא לעשות את זה. אבל כל עוד הריבית תישאר גבוהה אני לא רואה איך אפשר להימנע מכך, אנחנו נמשיך ונראה את מבצעי המכירות. כמו כן, אני לא רואה איך מחירי הדירות יכולים לרדת בשנתיים הקרובות, ולכן אני חושבת שמי שבתכנון שלו לקנות דירה צריך לרדת מהגדר ולעשות את זה. אני לא רואה איך עלויות הבנייה כרגע יורדות, ולכן אם הריבית תישאר ברמה הזאת אני גם לא רואה איך מחירי הדירות יורדים".
ויש גם את עניין ההיצע והביקוש.
"אני חושבת שצריך לטפל בסיפור הזה בדחיפות וזו צריכה להיות משימה לאומית לטפל בצד של ההיצע. אפשר לעשות זאת בהרבה דרכים, ואני סבורה שהדרך העיקרית היא לטפל בחסם של הרגולציה התכנונית. היום במדינת ישראל לוקח שנים כדי להוציא היתר בנייה, וזה פשוט מטורף. כל עוד לא יעשו פעולות לצמצום הרגולציה ולקידום התכנון בצורה מהירה אנחנו נישאר עם הבעיה, וגם אנחנו מאוד מתוסכלים מזה".
את צוות החברה מכנה כהנא-לוי "הסיירת": "אנחנו חברה שיחסית לשווי שלה, מחזיקה צוות כוח אדם מצומצם אבל מיומן מאוד ומקצועי, שיודע מה הוא עושה ויודע לרוץ קדימה. אנחנו חברה שיודעת איך עושים את הדברים, אבל עדיין קשה לנו בכל הסיפור הזה של התכנון. זה משהו שמדינת ישראל חייבת לקחת על עצמה כמשימה לאומית, בעיקר כדי שהילדים שלנו יוכלו לקנות פה דירות. אם לא נתעשת ונתפוס את עצמנו זה יהיה חבל מאוד".
לא רק "סיירת" אלא גם חברה בניהול נשי, מתגאה כהנא-לוי: "אני מאוד שמחה שיש רוב נשי בהנהלה, מנכ"לית, אני כמשנה למנכ"לית ויש לנו צוות סמנכ"ליות מדהימות הטובות בתחומן והן לא נבחרו בשל היותן נשים, אלא בשל היותן הטובות ביותר. זה חשוב במיוחד בתקופה בה נעלמו הנשים מתפקידי מנכ"ליות בבנקים, ממשרדי הממשלה ויש לנו מעט מאוד שרות. כשאני מסתכלת על נקודת המבט הנשית בחברה הישראלית אני עצובה כי אני חושבת שאנחנו צריכות ויכולות לעשות הרבה יותר וחלק מזה גם תלוי בנו ובעיקר בחינוך של הדור הבא של הילדות שלנו".
הכתבה מתפרסמת בשיתוף עם חברת ICR (ישראל קנדה וראם מגורים)
כ-2,200 דירות בבניינים בני עשרות שנים בשכונות הדרומיות באור יהודה, הבנויים בקרבת מסלול ההמראה והנחיתה בנמל התעופה בן גוריון – יהרסו, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית גדול.
על פי התוכנית, שהובילה עיריית אור יהודה ואשר צפויה לעלות לדיון שני ואחרון להפקדה בוותמ"ל – במקום הדירות הישנות ייבנו בסך הכל 5,730 יחידות דיור בבנייה מרקמית בבניינים בגובה של 15-9 קומות – בשני מתחמים – במתחם בו יהרסו הבניינים הישנים (4,600 יחידות דיור) ובמתחם רבין מערב (1.130 יחידות דיור).
במסגרת התוכנית, בקו הבניינים הראשון בקרבתו לנתב"ג, ייבנו בניינים לתעסוקה ומסחר. בנייני המגורים ייבנו בקווים פנימיים יותר ובסטנדרט גבוה, שאמור להפחית את מטרדי הרעשים של המטוסים הנוחתים והממריאים. במשך שנים ארוכות לא ניתן היה לקדם את התוכנית בשל הסמיכות לנתב"ג ומניעת האפשרות לבניית מגדלים בני עשרות קומות.
המתכונת החדשה המוצעת, הכוללת שני מתחמים, אמורה לתת מענה למגבלת הגובה של הבניינים. בעיריית אור יהודה הבהירו, כי לאחר הדיון השני בוותמ"ל על הפקדת התוכנית, היא תיפתח להפקדת והתנגדויות כמתחייב ולאחר מכן ניתן יהיה להתחיל בהליך הוצאת היתרי הבנייה.
"אני שמחה שמצאנו דרך להתגבר על אחד מהחסמים המשמעותיים ביותר שעמדו בנינו בהוצאת תוכנית בהיקף כזה, כשגיבשנו לאחרונה מתווה חשוב שמאפשר לקבל את הסבסוד הכלכלי לפרויקט בזכות שיתוף הפעולה הפורה שיש לנו עם רשות מקרקעי ישראל", ציינה ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט.
"כולנו ראינו את המלחמה האחרונה עם איראן והתוצאות ההרסניות של בניינים שלמים חסרי מיגון. כולנו גם מבינים שדירות שנבנו כאן בשנות ה-50', ה-60' וה-70' לא יכולות עוד לספק ביטחון לתושבים. אין ספק שתושבי השכונות הדרומיות, שבהם נמצאים מרבית התושבים מדור המייסדים שלנו, ראויים לגור בדירות ראויות, תקניות ובטוחות", הוסיפה שוחט.
בענף הנדל"ן הישראלי נרשמת לאחרונה ירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רשות מקרקעי ישראל אף פרסמה לאחרונה עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים", אמר השבוע ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י.
"זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך", הוסיף קוינט.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה ביום שישי האחרון לצד מדד המחירים לצרכן, גם את נתוני מדד מחירי הדירות לחודשים מאי-יוני 2025. מהמספרים ניתן לראות כי לאחר חודשים ארוכים של עליות, מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5% לעומת אפריל-מאי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מאי-יוני 2024) המחירים עדיין גבוהים ב־2.5%, אך הלמ"ס מציינת כי כבר מתחילת השנה ניכרת התמתנות בעליות השנתיות. שתי תקופות ירידה שנתית נרשמו בעשור האחרון – ב-2018 ובמחצית השנייה של 2023 – וכעת הנתונים עשויים להצביע על תחילתה של ירידה שלישית.
ברקע השינויים בשוק הנדל"ן הישראלי, סוכנות התיווך רימקס מפרסמת מספר עסקאות שנחתמו במהלך השבוע ברחבי הארץ, וחלקן מסקרנות במיוחד. בשלוש ערים נחתמו עסקאות על דירות מתחן למיליון שקל. בעיר חיפה, דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי בשכונת נווה פז, בגודל 95 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, נמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר באר שבע, שלאחרונה נחתמות בה עסקאות מפתיעות במחירים נמוכים באופן יחסי, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב אלפסי בשכונה י"א, בגודל 75 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, בסכום של 765,000 שקל. עסקה נוספת שנחתמה בפחות ממיליון שקלים היא בעיר קריית גת, על דירת 3 חדרים ברחוב הגבורה, בגודל 89 מ"ר, בקומה 7 מתוך 8 עם מעלית, שנמכרה בסכום של 950,000 שקל.
בעיר חיפה נחתמה עסקה נוספת, על דירת 3.5 חדרים ברחוב ארלוזורוב בשכונת הדר, בגודל 90 מ"ר, עם מרפסת 10 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, שנמכרה בסכום של מיליון שקל. בראשון לציון, דירת 3 חדרים ברחוב השקד, בגודל 65 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה בסכום של 1.76 מיליון שקל.
בעיר באר שבע, דיווחו ברימקס על מספר עסקאות נוספות. הראשונה שבהן, על דירת 5 חדרים ברחוב אהרון קציר בשכונת רמות, בגודל 148 מ"ר, עם שתי מרפסות 10+18 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם חנייה, מעלית וממ"ד, שנמכרה בסכום של 1.4 מיליון שקל. דירת 5 חדרים אחרת בעיר, ברחוב עוזי נרקיס בשכונת רמות, בגודל 146 מ"ר, עם מרפסת 14 מ"ר, בקומה 3 מתוך 5, עם חנייה, מעלית וממ"ד, נמכרה בסכום של 1.68 מיליון שקל. בנוסף, דירת 4 חדרים ברחוב בן יהודה בשכונה ב' בעיר, בגודל 89 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, נמכרה בסכום של 1.1 מיליון שקל.
בעיר רמלה, נמכרה דירת גן ברחוב יחזקאל שכונת אג"ש, בגודל כ-100 מ"ר בנוי עם 30 מ"ר גינה, בקומה 0 מתוך 3, בסכום של 1.93 מיליון שקל.
בעיר לוד דיווחו ברימקס על מספר עסקאות, הראשונה שבהן על דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך שכונת ממשלתית, בגודל כ-43 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, שנמכרה בסכום של 1.02 מיליון שקל. בנוסף, נמכר דופלקס גג 5 חדרים ברחוב דקר שכונת גני יער, בגודל 135 מ"ר בנוי ו- 70 מ"ר גג, בקומה 7 מתוך 8, עם ממ"ד, מעלית וחנייה, בסכום של 2.3 מיליון שקל.
עסקה נוספת שפורסמה בלוד, היא על דירת 4 חדרים ברחוב חטיבת הראל שכונת נאות יצחק, בגודל 91 מ"ר, עם מרפסת 9 מ"ר, בקומה 9 מתוך 10, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, שנמכרה בסכום של 1.785 מיליון שקל. בנוסף, דירת 5 חדרים ברחוב גולומב שכונת רמת אלישיב, בגודל 117 מ"ר, עם מרפסות 16 מ"ר, בקומה 1 מתוך 7, הכוללת ממ"ד, חנייה ומעלית, נמכרה בסכום של 1.9 מיליון שקל.
במקביל לירידה בהיקף עסקאות רכישת דירות, רמ"י מפרסמת עשרות מכרזים בהיקף של 25,000 יח"ד ברחבי הארץ. ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י, שוחח עם ענת דוידוב ויעל אילון ב-103fm והסביר.
אז מהי בעצם המטרה?
לדבריו: "להשביע את הביקושים ולהציף את השוק בקרקעות, כדי להוריד את מחירי הדיור, ושתיים – לפתח את מדינת ישראל בכל האזורים, בכל הערים ובכל הישובים. זה תהליך, אנחנו קצת בעיכוב השנה, ב-4 וחצי השנים האחרונות פרסמנו מכרזים לכ-500 אלף יחידות דיור ועשינו עסקאות ל-300 אלף יחידות דיור, אלה מספרים שגבוהים בהרבה משיווקים שקדמו לכך. התוצאות מתחילות לבוא לידי ביטוי בתקופה האחרונה כשרואים את מדד מחירי הדיור שיורד כבר 4 חודשים ברצף".
"בנושא העסקאות, אפשר לראות את הפרמטר של מספר הדירות הלא מכורות, הזמן שלוקח לעשות עסקאות, אנחנו רואים את זה במדד הקרקעות שהשקנו עם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני שנה וחצי, ירידה של 20-30% במחירי הקרקעות. אנחנו גם מרגישים את מה שקורה בשוק, אם נבוא ונגיד שהמפץ הגדול היה בשיווק של 7200 יחידות בתחילת השנה בשדה דוב שגרם לירידת מחירים בתל אביב ומשם היה סוג של אפקט דומינו".
ענת דוידוב ביקשה לדעת על הבעיות לטענתה בפיתוח בשדה דוב, לטענתו: "אין בעיות, הפיתוח מתקדם. אני לא מכיר בעיות. זה פרויקט יפיפייה, אין עוד הרבה מקומות כאלה. בהחלט ניתן לרדות ירידה של המחירים בשדה דוב. משם זה ימשיך למעגלים רחוקים יותר וישפיע על השוק".
"לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב"
מתי להערכתך ניתן יהיה לשווק את יחידות הדיור?
"זה תהליך של מספר חודשים ספורים, 3-4 חודשים. מפרסמים את המודעות, מודיעים לקבלנים שבאיזור הזה אנחנו נשווק אותן, בדרך כלל מיד עם אישור התוכניות. היה לנו איזו בעיה בקביעת הוצאות הפיתוח ולכן היה את העיכוב הזה במהלך השנה, אנחנו צריכים עכשיו לעבוד על הוצאות הפיתוח. המכרזים עצמם הם סטנדרטים, זה לא שצריך לקחת כל מכרז ולנסח בו את החוברות. לשווק למעלה מ-100,000 יחידות דיור בשנה זה אתגר מורכב. אנחנו הוצאנו מודעות ללמעלה מ-50 אלף יחידות דיור והוצאנו עסקאות למעלה מ-25 אלף יחידות דיור. ב-5 השנים האחרונות, למעט בשנת 2022 אנחנו בסה"כ נמצאים פלוס מינוס במצב יותר טוב או מקביל של שיווקים שהיינו בשנים הקודמות".
"יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה"
שוק הדיור נמצא היום בהאטה בעיקר בדירות חדשות, הקבלנים מתקשים למכור ואתם ממשיכים למכור קרקעות
על כך אמר: "אנחנו צריכים כל הזמן לשווק קרקעות, גם ירידת המחירים עדיין לא משמעותית. מדברים בינתיים על במצטבר קצת למעלה מאחוז. צריך להציף בקרקעות כדי שהירידה תהיה משמעותית יותר. יש 4 חודשים ברצף של ירידת מחירים – משהו שלא היה והרבה שנים מדברים על זה, היו ירידות טקטיות לתקופות מסוימות וזה לא קרה. לכן, אני חושב שיש חשיבות מאוד גדולה לנתונים, חשוב לנהל מו"מ נכון ולדרוש מחירים הוגנים".
"יש הרבה קבלנים ואנחנו מוציאים מכרזים, בסופו של דבר מי שקובע את המחיר לאותה קרקע אלה הקבלנים שמתחרים על אותם קרקעות, מי שקנה ביוקר בשנים קודמות יכול להיות שהוא בסוג מסוים של בעיה. אבל, אם הוא יוריד את המחיר אני מניח שהוא ימכור את הדירות, כמו שכולנו למדנו במבוא לכלכלה – המפגש של עקומת ההיצע עם עקומת הביקוש הוא מה שמייצר את זה".
"את צריכה לשאול אותם, אני חושב שהם צריכים להוריד את המחירים, הם כנראה לא עושים את זה כי הם חושבים שבעתיד השוק ייעצר ויהיו פחות קרקעות. אנחנו כולנו רוצים בום כלכלי – זה יהיה טוב לכולם, בשוק הדיור, כשמסתכלים על הנתונים, בסוף יש יותר דירות ממשקי בית – זה אומר שאין משבר. התפקיד של המדינה מכוח זה שהיא מנהלת את רוב הקרקעות במדינה זה להוציא לשוק כמה שיותר קרקעות. לדעתי אחרי המלחמה יהיו תהליכים שיכולים להשפיע ולהוריד את המחירים".
